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Comment réaliser un investissement en immobilier locatif ?

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12 octobre 2021

L’immobilier est souvent qualifié de valeur refuge et l’investissement locatif a la côte puisque plus de la moitié des Français en ont déjà réalisé plus d’un. 

Cependant, nous connaissons tous des personnes réticentes à franchir le pas, par exemple à cause de la peur d’une mauvaise expérience avec leurs locataires. 

Mais alors, que faut-il penser de l’investissement dans l’immobilier et quelles sont les méthodes pour réussir son investissement immobilier locatif ?

Devriez-vous réaliser un investissement dans l’immobilier ?

Réaliser un investissement dans l’immobilier signifie acheter une maison ou un appartement non pas dans le but d’y habiter, mais avec l’objectif d’en tirer des revenus ou un profit. 

Selon un sondage réalisé par l’institut Poll&Roll et relayé par le Figaro Immobilier, 93% des Français pensent que l’immobilier est un placement concret, 87% que c’est un investissement rentable, et 82% que c’est un investissement sûr. Ces croyances sont-elles fondées ?

1. En quoi un investissement dans l’immobilier peut-il être attrayant ?

Lorsqu'on parle d’investissement dans l’immobilier pour des particuliers, on parle en fait souvent d’investissement locatif. Un investissement immobilier est locatif si l’on achète un bien avec l’intention de le mettre en location afin d’en tirer des revenus.

L’investissement immobilier locatif est intéressant si vous souhaitez vous constituer un patrimoine de manière assez certaine, sans prendre de risques importants.

En plus de cela, votre profil peut vous permettre de n’avoir à investir vous-mêmes qu’un faible apport initial et de financer l’acquisition du bien par un prêt immobilier.

Pendant la durée de remboursement du prêt, les revenus que vous tirez du bien grâce à sa mise en location servent au remboursement des mensualités. Mais dès sa fin, il complètera directement vos autres revenus.

Vous pouvez même, dans certains cas - et c’est particulièrement vrai en ce moment car les taux d'intérêts des prêts immobiliers sont historiquement bas - auto-financer l’achat du bien. 

Comment cela est-il possible ? Pour réussir à être dans cette situation avantageuse, il faut que le loyer que vous paie le locataire soit supérieur aux mensualités du prêt. On dit aussi qu’il faut que le taux de rendement (nous verrons un peu plus bas son utilité et comment il est défini) soit supérieur aux taux d’intérêt global du prêt, c’est-à-dire au taux prenant en compte non seulement les intérêts mais aussi tous les frais associés au prêt.

Enfin, selon le sondage relayé par le Figaro immobilier que nous mentionnions plus haut, 11% des Français qui investissent dans l’immobilier le font afin de réduire leurs impôts

En effet, les intérêts liés à l’emprunt sont déductibles de votre revenu utilisé comme base par le fisc, et l’Etat a mis en place plusieurs lois ayant pour but d’inciter les particuliers à investir dans l’immobilier, que nous verrons dans la suite.

2. Quels sont les risques liés à un investissement dans l’immobilier ou les obstacles pour se lancer ?

Si l’immobilier locatif est considéré comme l’un des placements les plus sûrs et les plus stables que l’on puisse trouver, il comporte quand même des risques et des coûts qui peuvent ne pas paraître évident si vous n’avez jamais mis un bien en location auparavant.

Le premier risque à considérer est le fait que votre locataire peut ne pas payer ses loyers. En effet, la stratégie de l’investissement locatif repose sur le fait qu’en louant votre bien, vous allez pouvoir à la fois rembourser le prêt et les intérêts qui vous permettent de l’acquérir, mais aussi payer toutes les charges qui y sont liées : la taxe foncière, les assurances, etc. 

C’est pourquoi si les loyers impayés par votre locataire s’accumulaient, vous vous retrouveriez dans une situation financière difficilement tenable où vous devriez vous acquitter de toutes ces dépenses seuls, c’est-à-dire avec vos propres revenus ou avec votre épargne. Plus embêtant encore, la procédure vous permettant de récupérer vos loyers impayés est longue et a peu de chances d’aboutir.

Vous pouvez néanmoins éviter cette situation délicate en choisissant votre locataire avec soin, et à l’aide d’une assurance loyer impayé et d’une caution.

Deuxièmement, il faut aussi que vous preniez des mesures semblables afin de vous protéger en cas de dégradations importantes de votre bien par votre locataire.

Troisièmement, même si vos locataires sont de bons payeurs et qu’ils ne dégradent pas votre bien, un autre risque qui peut mettre en péril votre trésorerie personnelle est un taux de vacance élevé. Le taux de vacance est défini comme le nombre de jours où le bien est sans locataire divisé par le nombre total de jours où il aurait l’être s’il était toujours occupé.

Enfin, il faut que vous sachiez que la valeur à la revente du bien peut diminuer avec le temps.

Comment mettre toutes les chances de son côté si vous choisissez de réaliser un investissement dans l’immobilier ?

Cette partie s’adresse à vous si vous faites partie des personnes ayant été convaincues par nos arguments en faveur de l’investissement dans l’immobilier, et que vous souhaitez quelques conseils de notre part avant de vous lancer.

Si vous êtes séduits par l’idée mais que vous ne pensez pas que ce soit le bon moment pour vous, n’hésitez pas à attendre quelques mois ou quelques années avant d’investir. 

En effet, il n’existe pas de moment type pour investir dans l’immobilier, mais il est certain que votre réussite sera plus probable si vous acquérez une situation financière et professionnelle stable, par exemple en finissant de rembourser vos emprunts déjà en cours ou en obtenant le CDI que vous convoitez.

1. Quelles sont les étapes de la réalisation d’un investissement immobilier locatif ?

Premièrement, il faut que vous définissiez votre stratégie. Plus particulièrement, vous devez vous poser les questions suivantes :

  • Quel statut aura pour vous le bien durant toute la période pendant laquelle vous serez en sa possession ?
  • A qui comptez-vous le louer ?
  • comptez-vous acheter ?

Ces trois questions sont extrêmement importantes et leurs réponses doivent être cohérentes entre elles. En effet, vous ne pouvez pas espérer acheter une maison de campagne loin des grandes villes afin d’espérer la louer à des étudiants lorsque vous n’y êtes pas.

Concernant la première question, il faut que vous ayez une idée, même assez vague, de l’utilisation que vous aurez du bien. 

Est-ce un bien dans lequel vous comptez vivre une fois le prêt remboursé, ou achetez-vous seulement dans l’optique de compléter votre revenu ? Vous attendez-vous à ce que l’investissement soit neutre à court terme et profitable à long terme ? Souhaitez-vous simplement acheter une maison secondaire et la louer lorsque vous n’y êtes pas ? 

Se poser ces questions tôt dans le processus d’investissement vous permettra de ne pas regretter votre choix.

Venons-en maintenant à la seconde question. Vous pouvez par exemple choisir de louer un appartement à des étudiants, qui ont tendance à chercher des logements confortables afin de réaliser une colocation. Si tel est votre choix, vous pourrez signer des bails étudiants de 9 mois pendant l’année scolaire et mettre votre bien en location l’été. Mais vous pouvez aussi réaliser un investissement immobilier dans le but de louer à des retraités ou à des jeunes actifs.

Si vous avez déjà répondu aux deux premières questions, vous avez sûrement déjà une idée de réponse à la troisième. Cependant, la localisation du bien peut aussi déterminer si vous allez ou non passer par un gestionnaire locatif.

Bon à savoir

Un gestionnaire locatif est un professionnel dont le métier consiste à s’occuper de votre bien immobilier en location. C’est ainsi un intermédiaire entre vous et les locataires qui peut : chercher de nouveaux locataires si besoin, s’occuper du paiement des loyers, bref, vous faire économiser beaucoup de temps (mais pas d’argent).

2. Comment évaluer l’attractivité financière d’un investissement locatif et comment calculer la rentabilité locative ?

Peu importe la manière dont vous avez répondu aux questions de la section précédente, il est toujours intéressant, que ce soit pour vous ou pour votre banquier, d’évaluer l’attractivité financière d’un investissement locatif.

Or, il existe un indicateur appelé rentabilité locative d’un bien qui fait foi à ce sujet. Il mesure la proportion du prix du bien qui est payée en un an directement par le locataire et non par vous - en faisant une approximation puisqu’elle ne prend pas en compte les frais supplémentaires que vous avez payés. Le calcul de la rentabilité locative est ainsi le suivant :

rentabilité locative = (Loyer mensuel x 12) / Prix d’acquisition

Notes :

  1. Il s’agit ici de la rentabilité locative brute, c’est-à-dire qu’elle ne prend pas en compte les charges que vous avez payées en plus du prix d’achat du bien.
  2. Pour avoir la valeur en pourcentage de la rentabilité locative brute, il faut prendre la valeur obtenue avec la formule ci-dessus et la multiplier par 100

Un autre indicateur, plus complet, est la rentabilité locative nette d’un bien. Son calcul est le même que pour la rentabilité locative brute, mais au lieu de prendre le loyer tout entier que vos locataires vont vous verser, il faut, pour l’obtenir l’indicateur en question, y soustraire :

  • La taxe foncière
  • Les frais de gestion, qui comprennent notamment les assurances liées à la location et les frais liés au gestionnaire locatif si vous avez choisi d’en engager un
  • Les dépenses pour les travaux importants qui ne sont pas à la charge du locataires (qui est par contre responsable de l’entretien du logement au quotidien)
  • Les intérêts du crédit qui va vous permettre de réaliser votre achat de bien
  • Les charges locatives non récupérables.

Les rendements locatifs moyens les plus hauts pour les grandes villes françaises se situent autour de 5%.

Quelles sont les lois à connaître avant d’investir dans l’immobilier ?

Au cours de la dernière décennie, de nombreuses lois ont été votées avec pour but de dynamiser le secteur de l’immobilier à la fois pour les locataires et acheteurs, mais aussi à travers les investissements locatifs.

1. La loi ALUR / ELAN

La loi ELAN (Evolution du Logement, de l’Aménagement et du Numérique) ou loi logement, est entrée en vigueur en 2018 afin de protéger les citoyens les plus fragiles et de faciliter l’accès au logement. 

Elle succède en cela à la loi ALUR (Accès au Logement et Urbanisme rénové) qui était entrée en vigueur en mars 2014 et qui avait créé l’encadrement des loyers afin de limiter les loyers excessivement élevés dans les agglomérations tendues. Cette loi était en vigueur pendant un moment à Paris et à Lille, mais a été invalidée par une décision de justice en 2017.

La loi ELAN s’est attaquée à de nombreux enjeux liés au secteur de l’immobilier comme les HLM, la copropriété, les procédures d’urbanisme et l’encadrement du recours à un architecte.

Mais ce qui va nous intéresser particulièrement est que l’encadrement des loyers est revenu avec la loi ELAN, mais il est cette fois-ci expérimental et réalisé à la demande des agglomérations concernées.

Concrètement, cela signifie que la première fois qu’un bien est mis en location, le bailleur et le locataire peuvent s’entendre sur un montant quelconque de loyer, mais que lors du renouvellement du bail, il faut notamment que le loyer soit sous-estimé par rapport au prix du marché pour pouvoir l’augmenter et qu’il respecte un niveau élevé de performance énergétique.

Similairement, lors d’une nouvelle mise en location et si le logement avait déjà été mis en location lors des 18 derniers mois, le loyer doit par exemple avoir été constant sur une période de 12 mois avant de pouvoir être modifié et le logement doit aussi vérifier un niveau élevé de performance énergétique.

Il est même complété dans certaines villes comme Paris et Lille par un plafonnement des loyers.

Pour plus d’informations, nous vous invitons à consulter le site du gouvernement.

2. Quelles sont les lois de défiscalisation qui peuvent vous être utiles si vous choisissez de réaliser un investissement immobilier ?

Le gouvernement a multiplié les lois visant à défiscaliser l’achat de biens immobiliers et en particulier les investissements locatifs.

Premièrement, grâce au dispositif mis en place avec la loi Pinel, vous pouvez défiscaliser jusqu’à 63 000 € lors de l’achat d’un bien neuf dans une zone tendue, c’est-à-dire où la demande des locataires est bien supérieure à l’offre - notons au passage que cela implique qu’il vous sera a priori très facile de trouver des locataires si vous bénéficiez d’une réduction d’impôts avec ce dispositif.

En pratique, vous n’atteindrez pas forcément les 63 000 € mais la somme déduite directement de vos impôts sur le revenu (et non de votre base imposable) sera calculée comme un pourcentage compris entre 12% et 21% du prix d’achat. 

Ce pourcentage dépend de la durée pendant laquelle vous vous engageriez à mettre votre bien en location.

Deuxièmement, il existe un dispositif qui est l’équivalent du dispositif introduit par la loi Pinel, mais pour les achats de biens anciens : il s’agit du dispositif introduit par la loi Denormandie.

Ce dispositif a été mis en place afin d’améliorer le parc immobilier des villes de moins de 250 000 habitants qui s’est vite dégradé autour de l’année 2015. Le constat établi pouvait notamment être expliqué par le fait que les habitants de ces villes ne pouvaient plus habiter le centre-ville en raison de loyers trop élevés.

Afin de remplir sa mission, la loi Denormandie prévoit, comme dans le cas de la loi Pinel, de défiscaliser les investissements locatifs si le nouveau propriétaire s’engage à rénover le bien en question.

Nous ne pouvons malheureusement pas traiter en détails toutes les lois de défiscalisation liés à l’investissement locatif, mais voici des liens pour creuser le sujet si vous le souhaitez :

Pouvez-vous gagner de l’argent sans passer par un investissement locatif traditionnel ?

1. Devriez-vous investir directement dans l’immobilier ou plutôt investir dans ce qu’on appelle la pierre papier ?

Si vous connaissez probablement l’expression “investir dans la pierre”, qui désigne le fait de réaliser un investissement immobilier, savez-vous ce qu’est la pierre papier ?

Investir dans la pierre papier, c’est investir dans une société qui va investir dans l’immobilier. Vous investissez ainsi indirectement dans la pierre (en passant par le papier, d’où l’expression pierre papier).

Les sociétés concernées les plus connues sont les SCPI (Sociétés Civiles de Placement Immobilier), qui n'investissent ainsi que dans des actifs immobiliers et qui reversent les loyers qui en sont les fruits aux différents investisseurs, proportionnellement à leur nombre de parts.

Un des avantages de ce type de sociétés par rapport à l’investissement direct, est que si vous pouvez manquer de chance et tomber sur un mauvais payeur en louant votre résidence secondaire, il est extrêmement peu probable que cela arrive en même temps avec tous les locataires des biens possédés par la SCPI. Le risque est ainsi dilué en investissant dans la pierre papier plutôt que dans la pierre.

Un autre avantage est qu’il est moins contraignant d’investir dans une SCPI plutôt que dans un appartement ou une maison dans le but de la louer, au sens où vous n’avez pas du tout à vous occuper de la gestion de la location. 

Aussi, nous avons vu qu’un des risques majeurs de l’investissement locatif est de manquer de trésorerie, alors que dans le cas de la pierre papier, cela ne peut, a priori, pas arriver.

En moyenne, il s’agit de placements rentables puisqu’en 2019, le taux de rendement moyen des SCPI était d’environ 4,5 %.

Les désavantages de cette méthode de placement immobilier est que vous perdez en contrôle, ce qui peut conduire à un rendement plus faible, et que dans des cas assez rares la société peut être mal gérée.

2. Devriez-vous mettre votre bien en location sur Airbnb ?

Il est en théorie possible d’acheter un bien pour le mettre en location sur Airbnb mais cette stratégie est quelquefois assez bancale, voire mauvaise.

Au vu du succès de ce site et comme une nuit dans un appartement sur Airbnb vaut en général bien plus cher qu’une nuit dans un appartement dans le cadre d’un bail de longue durée, on pourrait au premier abord se dire que louer son appartement sur Airbnb peut être avantageux. 

Toutefois, la Loi Elan de 2018 a durci les conditions dans lesquelles vous pouvez mettre en location vos biens sur des plateformes digitales. 

En effet, en ce qui concerne votre logement principal, et même si ce n’est pas très dérangeant puisque vous êtes censés y habiter la plupart du temps (plus de 8 mois par an), vous pouvez le louer au maximum 120 jours par an sur Airbnb. 

Cela peut néanmoins vous permettre de compléter vos revenus si vous partez en vacances et que vous trouvez des locataires pour votre habitation principale sur cette période.

Ce qui est plus problématique est que tous les logements situés dans les villes citées ici se voient appliquer la même règle des 120 jours, ce qui réduit Airbnb à un complément de revenus mais ne vous permet pas d’en faire le moyen exclusif d’un investissement locatif rentable.

Cependant, les chambres d’hôtes et les chambres privées au sein de logements ne sont pas soumises à un nombre maximum de nuitées sur Airbnb.

Notez aussi que les revenus sont plus incertains ici que dans le cas d’une location de longue durée et donc que si votre projet est de louer une partie de logement ou un logement sur Airbnb, vous aurez plus de mal à convaincre des organismes de vous prêter de l’argent.

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