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Découvrir le monde des ventes aux enchères immobilières

8 minutes de lecture
26 octobre 2021

Les ventes aux enchères immobilières sont peu connues mais proposent des biens variés (maisons, appartements, mais aussi terrains et bâtiments) à des prix parfois très bas. Nous vous proposons de les découvrir afin de savoir si elles correspondent à vos attentes en tant que vendeur ou d’acheteur de biens immobiliers.

Quels sont les différents types de ventes aux enchères immobilières ?

Il existe aujourd’hui trois grandes catégories de ventes aux enchères immobilières (domaniale, notariale et judiciaire), mais en plus de détailler les spécificités de chacune d’entre elles, nous ne pouvions éviter de parler des dernières tendances en la matière : les ventes aux enchères immobilières en ligne et les ventes aux enchères inversées.

1. Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière domaniale ?

Le palais de l'Élysée à Paris, le 24 mars 2020. © Ludovic Marin, AFP

Les ventes aux enchères domaniales sont des ventes de biens que détient l’Etat, une collectivité locale ou un établissement public. Ce type de vente aux enchères ne concerne pas seulement les biens immobiliers, mais aussi d’autres types de biens comme des bateaux, des bijoux et des objets artistiques.

Si un bien vendu par l’Etat se retrouve aux enchères, c’est que les collectivités locales ont d’abord refusé de le racheter. En effet, elles détiennent un droit de priorité sur les entreprises et sur les particuliers.

 La plupart du temps ce bien est en vente en raison d’une succession vacante (ce qui signifie que le bien en question n’avait pas d’héritier).

Cependant, il arrive aussi que les biens à vendre soient des objets trouvés non réclamés, voire des biens appartenant à une collectivité et pour lesquels elle n’a simplement plus d’utilité.

Pour qu’une vente aux enchères immobilières domaniale se tienne, il faut que sa date ait au préalable été publiée dans un journal d’annonces légales et cela, au moins un mois plus tôt. 

Cette annonce présente nécessairement les caractéristiques importantes du bien comme la valeur des frais, la mise à prix, comment faire pour le visiter avant le jour J et sa description).

Afin de prendre part à ces ventes qui se déroulent dans les préfectures de département ou dans les hôtels des impôts, aucune inscription n’est nécessaire. Il vous faudra simplement arriver avec les documents requis et un chéquier. 

En effet, si le bien que vous convoitez est mis à prix à une valeur de plus de 7500 euros, il faudra que vous déposiez un chèque de consignation d’un montant correspondant à 5% de la valeur de mise à prix.

Bon à savoir :

La mise à prix d’un bien est la valeur minimale à laquelle les acquéreurs potentiels vont enchérir.

2. Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière notariale ?

Ce qui différencie les ventes notariales ou volontaires des domaniales, c’est avant tout les personnes qui les organisent, ainsi que la manière dont les biens y sont arrivés.

En effet, les ventes aux enchères immobilières notariales sont organisées à l’initiative d’une personne morale ou d’une personne physique (ce sont des termes de droit désignant respectivement les entreprises et les personnes humaines). 

Les biens ont ainsi un propriétaire qui n’est pas l’Etat. Bien souvent, dans le cas des particuliers, ce propriétaire organise la vente dans le but de satisfaire un besoin pressant de liquidité ou afin que plusieurs personnes se partagent la valeur du bien. Les professionnels, quant à eux, organisent généralement ces ventes s’ils n’ont plus besoin du bien en question.

Mais si c’est un particulier ou une entreprise à qui le bien appartient et qui est à l’origine de la décision de vendre, ils doivent avoir recours à un notaire. C’est la raison pour laquelle ces ventes sont à la fois qualifiées de volontaires et de notariales.

Le notaire commence par réaliser une expertise du bien à vendre, et va ensuite déduire de la valeur estimée sa mise à prix, qui est en général 30% inférieure à la valeur qu’il a obtenue.

La vente peut théoriquement avoir lieu n’importe où (chez le propriétaire ou dans le bien lui-même), mais c’est souvent dans l’une des 102 chambres de département des notaires que se déroulent les ventes aux enchères immobilières notariales.

Pour participer à une vente de ce type, il vous faudra vous inscrire en amont et remettre un chèque de consignation d’un montant plus important que dans le cas précédent : de 10% à 20% de la mise à prix du bien.

3. Qu’est-ce qu’une vente aux enchères immobilière judiciaire ?

Les ventes aux enchères immobilières judiciaires se distinguent des deux types de vente que nous avons déjà évoqués par la manière dont les biens en vente y sont arrivés.

En effet, dans le cas d’une vente judiciaire, le bien en question peut provenir :

  • D’un couple divorcé en désaccord quant au partage du bien dont ils ont tous les deux la propriété, qui est ainsi sujet à une vente judiciaire
  • D’une mise en liquidation judiciaire, qui est une situation dans laquelle une entreprise est contrainte à vendre ses actifs immobiliers
  • D’une saisie judiciaire, c’est-à-dire à une saisie du bien d’un débiteur n’arrivant plus à rembourser sa dette.

Ce mode de vente aux enchères est un petit peu particulier au sens où vous ne pouvez pas y participer vous-même si vous souhaitez acheter le bien. Vous devez en effet avoir recours à un avocat spécialisé que vous mandatez afin de participer à la séance en votre nom : c’est lui qui s’occupera d’enchérir à votre place.

Les pièces à remettre à l’avocat sont alors :

  • Le chèque de consignation, dont le montant est encore plus élevé que dans le cas d’une vente aux enchères notariale et cette fois d’une somme de 20% de la mise à prix
  • Un mandat que vous avez signé et sur lequel figure le montant maximal que vous êtes prêt à dépenser afin d’obtenir le bien en vente.

D’une part, ce mode de vente aux enchères se rapproche de celui de la vente domaniale car c’est dans ces deux types d’enchères que l’on rencontre les biens les plus atypiques

D’autre part, ce mode de vente aux enchères est particulièrement intéressant car c’est celui qui présente les meilleures affaires grâce à une mise à prix à 30% de la valeur estimée.

4. Zoom sur la saisie judiciaire : quand peut-elle avoir lieu ?

La saisie judiciaire des biens pouvant se retrouver aux enchères intervient lorsqu’un débiteur ne rembourse pas sa dette malgré les relances du créancier. Il y a deux types de saisie judiciaire : par adjudication et amiable.

Dans le cas d’une saisie amiable, c’est le débiteur lui-même qui souhaite mettre son bien aux enchères. Il dispose alors d’un délai de 4 mois entre l’acceptation du juge et sa prochaine audience pour réaliser la vente.

Cependant, le juge et le créancier peuvent refuser ce souhait ou mettre un terme à la saisie amiable, ce qui conduit à la vente forcée du bien. 

Justement, la saisie par adjudication est une vente forcée qui est décidée par le juge. Dans ce cas, ce sont les créanciers, et non le propriétaire, qui fixent la mise à prix de l’enchère et qui promeuvent l’événement.

5. Un nouveau phénomène : les ventes aux enchères immobilières en ligne 

Internet a bouleversé le secteur de l’immobilier et la vitrine des agences immobilières, qui était traditionnellement physique, devient digitale. 

En témoigne la présence importante des portails immobiliers sur lesquels vous pouvez trouver des annonces de recherche et de vente de biens provenant de particuliers, d’agents immobiliers ou de mandataires immobiliers. 

Il en va de même pour les enchères immobilières qui ont maintenant de nombreux équivalents en ligne. En effet, on peut trouver des biens aux enchères en ligne provenant des sources que nous avons déjà évoquées : 

  • Des administrations
  • D’une saisie immobilière
  • D’une liquidation ou d’un partage judiciaire
  • D’un notaire
  • Mais aussi directement d’entreprises et de particuliers. 

Même s’il s’agit de ventes en ligne, les organisateurs savent parfaitement qu’il est dans la plupart des cas nécessaire de visiter un bien immobilier avant de l’acheter. 

C’est pourquoi ils proposent non seulement un cahier des charges regroupant les informations essentielles sur le bien et sur la vente, mais aussi des visites qui sont organisées avant la tenue de l’événement.

6. Qu’est-ce que le nouveau phénomène des enchères inversées, qui commence à se développer dans le secteur de l’immobilier ?

Dans les ventes aux enchères classiques, on monte le prix du bien dans le but de l’acquérir. Et bien, dans le cas d’une enchère inversée (aussi appelée vente au cadran), le prix proposé pour un bien n’augmente pas au cours de la vente, il diminue.

Mais comment cela est-il possible ? Le vendeur commence par définir un prix en-deçà duquel il n’accepterait pas de céder son bien : c’est ce qu’on appelle le prix de réserve. Il fixe de plus un prix de départ pour la vente, plus élevé que le prix de réserve.

Ensuite, lorsque que la vente est lancée, le prix va diminuer rapidement en partant du prix de départ jusqu’à ce que quelqu’un fasse une offre ou que le prix de réserve soit atteint.

La vente est ainsi courte, puisque le premier acheteur potentiel à enchérir gagne le droit d’acheter le bien. Cela étant, le vendeur a le droit de refuser cette offre s’il juge que le prix est trop bas par rapport à ce qu’il espère en tirer.

Avec ce type de vente, le prix diminue en général de 1000 euros en 1000 euros toutes les 30 secondes. Il faut ainsi que les acheteurs potentiels soient vifs.

Aussi, comme le prix de départ est souvent supérieur à la moyenne du marché et comme les acheteurs peuvent avoir peur de ne pas avoir le droit d’acheter le bien, il s’agit d’un bon moyen pour les vendeurs de réaliser une bonne affaire.

Pour l’acheteur, cependant, il n’y a pas vraiment d’avantage par rapport aux autres méthodes d’enchères car c’est avant tout le prix maximal qu’il se fixe qui va déterminer s’il fait ou non un bon investissement.

Quels sont les frais à prendre en compte lors d'une vente aux enchères immobilière ?

Lorsque vous passez par un agent immobilier ou un mandataire immobilier afin d’acheter un bien, il y a des frais liés à la commission de ces professionnels de l’immobilier, ainsi que d’autres sources de dépenses comme les frais de notaire.

Regardons ainsi quels sont les équivalents de ces frais si vous optez de passer par une vente aux enchères, qui dépendent notamment du type de mise aux enchères choisi. 

De manière générale, le vendeur doit payer des frais de notaire (et la TVA immobilière dans certains cas) sauf si le bien est vendu au prix de réserve. L’acheteur paie aussi les frais de notaire en plus des droits de mutation.

Bon à savoir

Les droits de mutation ou taxe de publicité foncière sont les impôts indirects perçus lors d’une transaction immobilière pour la publication de l’opération au fichier immobilier. Pour plus d’informations à ce sujet, vous pouvez consulter ce site du gouvernement.

Cela étant, plusieurs cas sont à distinguer suivant le mode de ventes aux enchères considéré :

  • Dans le cas des ventes aux enchères domaniales, il n’y a pas de frais de notaires et le montant total des frais est généralement de l’ordre de 5% du prix de la vente
  • Dans le cas des ventes notariales, il y a deux types de frais. D’une part, des frais de notaires vous seront cette fois demandés. D’autre part, vous aurez à payer des frais de vente dont le montant oscille généralement autour de 2% du prix de l’adjudication. Ces frais sont cependant partagés entre l’acheteur et le vendeur du bien
  • Enfin, dans le cas des ventes judiciaires : il faut compter entre 5 000 € et 12 000 € de frais de publicité, d’huissier et de recherche hypothécaire. Ces frais ne sont en général communiqués qu'au début de l’audience. Comme vous devez être représenté par un avocat, il va toucher des honoraires plutôt importants de l’ordre de 10% à 15% du prix final. Nous vous rappelons qu’il n’y a, par contre, ni frais d’agence ni frais de notaire.

Pourquoi passer par une vente aux enchères immobilière pour acquérir un bien ?

Si vous ne trouvez pas votre compte dans le marché immobilier classique, vous pouvez vous intéresser aux ventes aux enchères immobilières car il permet parfois d’obtenir soit des propriétés atypiques, soit des propriétés plus classiques mais à des prix intéressants.

Rappelons en effet que dans le cas des ventes judiciaires - et même si ce type de ventes comporte certains frais qu’il faut bien sûr prendre en compte - la mise aux enchères commence par un prix de l’ordre du tiers de sa valeur estimée, ce qui permet de réaliser des affaires intéressantes.

Vous aurez cependant compris que le monde des ventes aux enchères est un monde à part au sein du marché de l’immobilier et qu’il comporte de nombreuses subtilités (au niveau des frais mais aussi de l’engagement qui est total en cas d’obtention de la vente).

Il faut aussi que vous sachiez que les propriétés en vente sont parfois dans un état catastrophique, notamment lorsqu’elles ont été laissées à l’abandon pendant plusieurs années avant la vente. 

Ainsi, il faut s’y connaître un petit peu en immobilier et en restauration afin de pouvoir se projeter seul quant à l’utilisation du bien que vous aurez.

Comment se déroule une vente aux enchères immobilière ?

Si vous avez été convaincu par la proposition des ventes aux enchères, mais que vous n’avez jamais participé à une vente, cette section est faite pour répondre aux interrogations que vous pouvez avoir.

1. Comment trouver une vente aux enchères ?

Afin de trouver votre première vente aux enchères, nous vous invitons à consulter la presse (nationale, mais surtout locale).

Ensuite, il existe des sites internet sur lesquels sont regroupés des biens aux enchères ou des ventes en enchères, comme par exemple les sites des Chambre de Notaire ou encore le site immobilier.notaires. Le site Licitor est aussi une référence des ventes aux enchères immobilières judiciaires.

Enfin, nous avons mentionné plus haut le développement de nouveaux phénomènes comme les ventes en ligne ou les ventes aux enchères inversées. 

Concernant ce premier domaine, les notaires ont mis en place cette partie du site immobilier.notaires, tandis que dans le second domaine, on trouve des acteurs comme la start-up nantaise Kadran Immo.

2. Comment préparer la vente aux enchères ?

Une fois que vous avez trouvé le bien de vos rêves en consultant par exemple les sites que nous venons d’évoquer, la meilleure façon de préparer la vente est d’une part de visiter le bien en question (dans le cadre le plus souvent de visites groupées) et de vous renseigner sur vos capacités de financement auprès de votre banquier. Vous pouvez aussi poser toutes vos questions aux organisateurs avant la vente.

Ces éléments vous permettent de fixer, avant que la séance ne commence, le prix maximal que vous êtes prêts à payer pour acquérir le bien.

3. Quelle est la spécificité étonnante du déroulement des ventes aux enchères notariales ?

Si nous avons déjà parlé des particularités liées aux différents modes de ventes aux enchères, ne soyez pas surpris si vous arrivez à votre première vente et que le notaire allume une bougie.

En effet, les ventes aux enchères notariales sont aussi appelées ventes à la bougie car les participants peuvent surenchérir jusqu’à ce que les deux mèches d’une bougie, allumée au début de la séance, s’éteignent.

4. Que se passe-t-il à l'issue d'une vente aux enchères immobilière ?

Lorsque la vente semble être terminée, il reste encore quelques formalités à accomplir. De plus, une règle fait que les enchères peuvent durer plus longtemps que prévu. 

En effet, à l’issue de la vente, les participants disposent d’un délai de 10 jours pour effectuer une surenchère d’au moins 10% par rapport au prix à la fin de la séance. Si tel est le cas, une nouvelle séance doit avoir lieu.

Ce n’est qu’après cette période et s’il n’y a pas eu de surenchère que le transfert de propriété du bien a lieu du vendeur vers l’acquéreur.

Celui-ci dispose alors de 30 jours dans le cas d’une vente domaniale, de 45 jours dans le cas d’une vente notariale et de 60 jours dans le cas d’une vente judiciaire pour s’acquitter entièrement du paiement et recevoir les clés du bien.

Au-delà de ces délais, des pénalités sont infligées. De plus, dans le cas où l’acquéreur ne pourrait finalement pas payer le bien (on appelle cela une “folle enchère”) il se retrouvera dans une situation très délicate puisqu’une nouvelle vente devra être organisée, la plupart du temps à ses frais.

Enfin, l’individu en question devra payer la différence entre son enchère et le prix auquel la propriété sera finalement vendue lors de la nouvelle séance.

Note importante

Contrairement à une vente classique, qui est généralement conditionnée par l’octroi d’un prêt, les ventes aux enchères obligent de manière systématique l’acheteur à trouver la somme nécessaire à l’achat du bien, sous peine de sanctions financières.

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