La plupart des Français sont familiers avec la notion d’estimation immobilière. Ils en ont fait réaliser lors des ventes de leurs biens immobiliers, souvent par un mandataire, un agent immobilier ou un notaire. En revanche, rares sont ceux qui ont entendu parler des expertises immobilières.
D’après la cinquième et dernière édition de la Charte de l’Expertise en Evaluation Immobilière : “L’expertise en évaluation immobilière consiste à déterminer la valeur de biens et droits immobiliers après analyse de toutes les pièces communiquées par le client”.
Avec cette simple définition, difficile de se faire une idée précise de la différence de nature entre estimation et expertise. Et pourtant, les professionnels concernés ne sont pas les mêmes pour les deux tâches, ni les raisons qui poussent un propriétaire à y avoir recours.
Dans quelles situations faire intervenir un expert immobilier? Quels sont les différents types d’expertises? Quel coût pour le propriétaire? Autant de questions traitées dans cet article.
La plupart du temps, une estimation immobilière, qui peut être réalisée par un mandataire immobilier, un agent immobilier ou un notaire, sera suffisante et il ne sera pas nécessaire de faire intervenir un expert immobilier.
C’est le cas pour l’ensemble des ventes classiques de biens entre particuliers, même lorsque la transaction est faite sans intermédiaire.
Cela étant, voici les situations dans lesquelles il est plus intéressant ou nécessaire de faire réaliser une expertise immobilière.
En France, la plupart des couples mariés le sont sans avoir réalisé un contrat de mariage et relèvent donc du régime matrimonial par défaut : celui de la communauté réduite aux acquêts.
Concrètement, cela signifie que la propriété de tous les biens acquis pendant le mariage est commune aux époux. Et cela, même si un seul des deux époux a payé pour un bien.
Ainsi dans le cas d’un divorce, les époux doivent réaliser la séparation des biens qu’ils ont acquis au fil de leurs années de mariage. Pour un bien immobilier, il y a trois cas possibles : la vente du bien et le partage du montant de la transaction, le rachat de la part d’une des personnes du couple par l’autre, ou alors les deux ex-époux peuvent demeurer copropriétaires du bien.
Si l’intervention d’un notaire est obligatoire dans la procédure, notamment car il doit vérifier l’estimation des biens qui vont être partagés entre les deux personnes concernées (prenant d’ailleurs une commission d’environ 1% sur le prix des biens immobiliers de plus de 60 000 euros), un couple entamant une procédure de divorce peut faire appel à un expert immobilier afin d’estimer la valeur de sa maison.
Le travail de cet expert agréé est alors complémentaire à celui du notaire, et permet d’éviter que la maison soit par exemple sous-évaluée.
Si tel était le cas, la personne ne conservant pas la propriété du bien se verrait indemniser une somme trop faible par rapport à la valeur réelle de la maison ou de l’appartement en question, alors que dans le cas contraire de sur-évaluation, c’est la personne conservant la propriété du bien qui aurait injustement produit une indemnisation d’un montant trop élevé.
Un prêt relais est une solution envisageable pour les personnes souhaitant déménager et qui aimeraient acheter leur nouveau logement avant de vendre l’ancien mais ont peur de ne pas posséder suffisamment de liquidités pour cela.
Il peut en effet s’avérer difficile de vendre rapidement son bien lorsqu’on est confronté à un changement de situation inattendu qui nécessite que l’on change de logement et que l’on a trouvé une offre qui correspond parfaitement à ce que l’on recherche. Il serait dommage de passer à côté !
Si vous êtes dans cette situation délicate, le crédit relais peut ainsi vous permettre de réaliser l’achat de votre nouveau bien avant même d’avoir vendu l’ancien. Il s’agit d’un prêt à court terme, a priori hypothécaire, agissant comme une avance sur le montant que vous allez percevoir avec la vente de votre bien actuel.
Avant la crise financière de 2008, il n’était pas rare que les estimations des biens des personnes souscrivant à un prêt hypothécaire soient mal réalisées.
La valeur du bien pouvait alors être surestimée, et les débiteurs se retrouver dans l’impossibilité de rembourser leur crédit dans le temps imparti - en général inférieur à un an mais il est souvent possible de négocier avec l’organisme prêteur si on a pas réussi à vendre son bien pendant la période initialement définie.
C’est pourquoi aujourd’hui, il est parfois obligatoire de faire appel aux services d’un expert immobilier agréé afin de pouvoir souscrire à des prêts hypothécaires (par exemple à certains prêts relais).
Lors d’une succession, il n’est pas rare que le patrimoine devant être transmis renferme un ou des biens immobiliers.
Même si dans plusieurs cas une maison peut faire l’objet d’une décote en cas de succession, il existe une tentation de sous-évaluer son bien.
Si cela nous permet de payer moins de droits de succession à court terme, une sous-évaluation sera néfaste en cas de redressement fiscal mais aussi car les héritiers pourront avoir à payer l’impôt sur le revenu dans le cas de la revente du bien.
Vous l’aurez compris, une succession est une situation délicate, dans laquelle il vaut mieux que l’estimation soit réalisée de manière objective et qu’elle ait une valeur légale.
Ainsi, faire appel à un expert immobilier lors d’une succession peut vous éviter bien des ennuis.
En fait, plus généralement, lorsque vous estimez des biens immobiliers dans le but de les déclarer, l’expertise immobilière est particulièrement appropriée.
Vous êtes sur le point d’acheter une maison, mais vous vous demandez toujours si c’est vraiment une bonne affaire ? Il peut alors valoir le coût de faire appel à un expert immobilier.
Et ce, surtout dans les cas suivant :
On parle d’expertise immobilière amiable ou unilatérale dès lors que le client est la seule personne informée. C’est par exemple ce qu’il se passe si le vendeur d’une habitation fait expertiser son bien afin de savoir s’il devrait ou non accepter l’offre d’un acheteur potentiel (ce qu’il se passe assez rarement).
Deux parties ou plus peuvent, conjointement et de leur propre chef, avoir recours à une expertise immobilière. On parle dans ce cas d’expertise immobilière amiable conjointe.
Enfin, l’article 232 du Code de procédure Civil dispose “Le juge peut commettre toute personne de son choix pour l'éclairer par des constatations, par une consultation ou par une expertise sur une question de fait qui requiert les lumières d'un technicien”.
Lorsqu’en vertu de ce texte de loi, un juge a chargé un professionnel agréé de réaliser une expertise immobilière dans le but de permettre la résolution d’un différend, il s’agit là d’une expertise judiciaire.
Légalement, le prix que que pourrait vous coûter une expertise immobilière n’est pas réglementé et dépend ainsi de l’expert que vous avez choisi, ou que l’on vous a peut-être assigné.
Mais le plus souvent, et en fonction de critères tels que la surface du bien et le temps de la mission, cette analyse vous coûtera entre 250 et 1000 euros.
Si vous allez faire appel à un expert immobilier agréé, et afin de réduire au maximum la facture de cet acte, nous vous conseillons de bien rassembler en amont toutes les pièces dont il aura besoin. En effet, si certaines de ces pièces venaient à manquer pendant l’expertise, alors l’expert devra effectuer des recherches supplémentaires qu’il vous facturera.
Par ailleurs, si vous hésitez entre demander une expertise immobilière et une simple estimation immobilière, il est intéressant de noter que la loi Hoguet, à laquelle sont soumis les mandataires immobiliers et les agents immobiliers, interdit à ces professionnels de vous facturer une estimation de la valeur de votre bien avant la signature d’un mandat.
Ainsi, si deux mandataires réalisent pour vous deux évaluations de votre bien, et que vous signez un mandat de vente avec l’un mais pas avec l’autre, alors vous ne paierez rien au premier, et la commission que le second touchera dans le cadre de la vente de votre bien couvrira le coût que cette estimation a eu pour lui (le temps qu’il a passé mais aussi les potentiels frais de transport engagés).
Enfin, on notera que les notaires, qui sont à même de réaliser une estimation de votre bien, notamment en raison du fait qu’ils sont au courant du prix des transactions effectuées au sein de leur office, ne sont pas soumis à la loi Hoguet.
Voici un aperçu rapide des méthodes de valorisation susceptibles d’être utilisées lors d’une expertise immobilière. Ces méthodes sont énumérées dans la charte officielle des experts agréés, à laquelle ils doivent se conformer.
Un expert n’est pas obligé de réaliser une valorisation à l’aide de chacune des méthodes que nous allons évoquer, mais compose avec celles qu’il juge les plus pertinentes pour un bien donné.
Le grands types de méthode sont ainsi :
Pour déterminer la valeur vénale ou la valeur locative d’un bien, l’expert compare l’état de votre bien avec ceux des biens vendus dans votre quartier ou dans un quartier similaire au vôtre et présentant des caractéristiques proches.
En se basant sur le revenu du locataire occupant votre bien ou en évaluant le loyer qu’un locataire fictif paierait pour y vivre, et à l’aide d’un taux d’actualisation reflétant le fait qu’il est préférable de recevoir un loyer tout de suite plutôt que dans un an, l’expert peut égaler lla valeur à la vente de votre propriété.
Avec ces méthodes, l’expert évalue les coûts nécessaires pour la reconstruction complète de votre bien et en tire un prix de vente.
Les méthodes indiciaires fonctionnent en appliquant un certain coefficient au montant que vous avez dépensé pour obtenir votre bien (ou à d’autres transactions) afin d’obtenir le prix actuel de vente.
Il existe, dans la charte de l’expertise immobilière, d’autres méthodes que celles citées précédemment, mais elles sont soit très similaires à celles déjà décrites, soit applicables seulement dans des cas très particuliers (l’évaluation des cinémas ou d’hôpitaux par exemple).
Vous l’aurez sans doute compris, de nombreux acteurs peuvent réaliser une estimation de votre bien, mais celle-ci n’aura pas la même valeur suivant qu’elle ait été réalisée par un expert immobilier agréé ou par un autre professionnel de l’immobilier.
Dès lors, si vous avez besoin de faire appel à un expert, il faut que vous soyez en mesure de reconnaître un expert immobilier agréé.
Cette profession n’étant pas réglementée, il y a deux façons de choisir un expert qui garantissent sa compétence.
La première charte de l’Expertise en Evaluation immobilière a été écrite à l’initiative de l'Institut Français de l’Expertise immobilière en 1990 (et la dernière édition publiée l’a été en 2017) afin de définir les principes déontologiques et les méthodes d’évaluation à disposition des experts immobiliers.
Choisir un expert immobilier agréé parmi les organismes signataires de cette charte de l’expertise immobilière garantit ainsi son professionnalisme et, dans une certaine mesure, la qualité du document qu’il vous fournira.
Les organismes concernés sont :
La certification REV reconnaît au niveau européen les connaissances et l’expérience de ceux qui la possède.
Elle n’est attribuée que pour une période de 5 ans et garantit, au même titre que dans le cas d’un membre de l’une des associations que nous avons citées plus haut, le professionnalisme, les compétences et l’expérience de la personne en question.
La durée limitée de la certification ERV vous assure que son détenteur met à jour ses connaissances de manière régulière. En effet, si une période de cinq années peut paraître longue, c’est en fait le temps qu’il faut pour qu’il y ait des changements visibles dans le domaine de l’expertise immobilière. A titre de comparaison, les dates de publication des différentes versions de la charte de l’expertise immobilière sont espacées d’environ 5 ans.
Si vous avez signé un contrat d’expertise immobilière encadrant les missions, les méthodes et les honoraires de l’expert immobilier (ce qui arrive en général au moment de votre première rencontre avec lui), voici ce à quoi s’attendre lors de l’expertise immobilière.
L’expertise immobilière commencera avec l’analyse de certaines pièces que vous aurez à lui fournir : documents concernant la construction de votre bien, les diagnostics immobiliers que vous avez réalisés (par exemple le diagnostic de performance énergétique ou les états d’amiante ou des risques et pollutions), ceux faisant état du montant de vos charges, des factures de travaux effectués ou des devis de travaux à réaliser, et les documents relatifs à votre copropriété si vous êtes concernés.
Ensuite, l’expert va visiter l’intégralité de votre bien, et prendre de nombreuses photos, tant de l’intérieur de celui-ci que de son terrain. Il fera aussi le tour de votre quartier voire de votre ville si elle ne lui est pas familière, afin de comprendre l’environnement autour de votre bien.
Après quoi il va procéder à une analyse du marché immobilier dans votre quartier, en y étudiant les transactions passées.
Une fois ces analyses effectuées, il vous transmettra son rapport d’expertise immobilière et restera disponible plusieurs semaines après la fin de sa mission afin de répondre à vos éventuelles questions.
