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DPE – Tout ce qu’il faut savoir sur le diagnostic de performance énergétique

7 minutes de lecture
14 septembre 2021

Créé en 2006 dans le cadre de la politique européenne visant à atteindre la neutralité carbone et maintenant connu des Français, le diagnostic de performance énergétique (DPE) est le document de référence pour informer un acquéreur ou un locataire de la consommation énergétique et des émissions de gaz à effet de serre (GES) du bien concerné.

Il s’agit selon la Fédération Nationale de l’Immobilier d’un « thermomètre de l’efficacité énergétique des bâtiments ».

Ce diagnostic est réalisé à l’initiative et à la charge du vendeur ou du bailleur. Son résultat comporte notamment une note de A (pour les logements les plus exemplaires) à G (pour les logements les plus énergivores et polluants) attribuée par un diagnostiqueur.

Le DPE inclut aussi une estimation du montant moyen des factures énergétiques, ainsi qu’une série de recommandations destinées à réduire votre consommation énergétique.

Il fait partie des diagnostics obligatoires si vous souhaitez vendre ou louer votre bien immobilier, et fait actuellement parler de lui car la loi ELAN, votée en 2018, a conduit à la mise en place d’un nouveau DPE depuis le 1er juillet 2021.

Quels sont les facteurs pris en compte pour déterminer la note finale du diagnostic ?

Source : Ministère de la Transition Écologique

Votre classe énergie finale dépend de la position de vos consommations d’énergie et de vos émissions de CO2 sur ce graphique.

On parle de doubles seuils car si l’une ou l’autre de ces deux valeurs dépasse le seuil nécessaire pour obtenir une note, alors vous ne pourrez l’obtenir.

Par exemple, si le diagnostiqueur estime que la consommation moyenne d’énergie d’un bien est de 190 kWh/㎡.an (ce qui correspond à la lettre D) mais que vos émissions de CO2 sont de 60 kWh/㎡.an (ce qui correspond à la lettre E), c’est la lettre E qui correspondra à la classe d’énergie finale du bien.

Puisque le diagnostic ne peut plus être établi à partir des factures d’énergie depuis 2021, la question qui se pose est de savoir à partir de quels facteurs le diagnosticien estime la consommation en énergie et les émissions de GES d’un bien.

Voici ainsi la liste des 7 éléments qui entreront en jeu lors de son analyse.

1. La qualité des murs

Les matériaux de construction de vos murs, ainsi que leur épaisseur et leur isolation (s’ils sont isolés, alors le matériau de l’isolant ainsi que la date d’isolation entrent aussi en considération) sont pris en compte dans l’estimation de la consommation énergétique de votre bien.

2. Les caractéristiques du plafond

Plus précisément, votre note dépend de la nature de votre plafond, mais aussi du type de local sur lequel il donne (local chauffé ou terrasse par exemple). Et de même que dans le cas des murs, l’isolation de votre plafond sera aussi prise en compte.

3. L’état des menuiseries

Avec notamment la présence ou non de double vitrage, l’utilisation du bois, de l’aluminium et de PVC, ainsi que la présence de volets.

4. Le plancher

Comme dans le cas du plafond, ce qui compte est ici à la fois la nature de votre plancher mais aussi ce sur quoi il donne (la terre, un local chauffé ou un local non chauffé, par exemple).

5. Les systèmes de chauffage et de refroidissement

Sans surprise puisque chacun sait que le chauffage est très consommateur d'énergie, vos systèmes de chauffage et de production d’eau chaude sanitaire seront dans le viseur du diagnostiqueur. Et selon si vous utilisez une chaudière au gaz, électrique, au fioul ou au bois, votre note peut être différente.

6. Les pertes d’énergie liées aux ponts thermiques

Les derniers facteurs pris en compte sont les ponts thermiques qui se forment entre différents matériaux ou parois et qui peuvent ainsi créer une rupture de l’isolation et une déperdition de chaleur. Selon l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Énergie (ADEME), les ponts thermiques représentent jusqu’à 5 à 10 % des déperditions de chaleur dans une habitation. 

Paradoxalement, ce sont dans les logements les mieux isolés que ces ponts sont responsables de la majeure partie des pertes.

7. La ventilation

D’une part, le diagnostiqueur prend en compte les systèmes de ventilation et leur efficacité. D’autre part, la consommation directe d’énergie des auxiliaires de ventilation est aussi prise en compte dans le DPE.

Quelles sont les différences entre l’ancien DPE et celui introduit par la loi ELAN depuis le 1er juillet 2021 ?

Source : Ministère de la Transition Écologique

L’ancien DPE avait des défauts que le nouveau s’efforce de corriger. Il était en effet perçu comme peu fiable en raison de sa méthode de calcul (il n’était pas rare qu’un même bien ait une estimation de consommation différente en fonction du diagnostiqueur), et de fait avait une valeur juridique assez faible. La dimension climatique, avec les émissions de gaz à effet de serre, n’était d’ailleurs pas encore prise en compte dans l’étiquette énergie.

Premièrement, au niveau juridique et alors qu’il n’était jusqu’à cette date réalisé qu’à titre indicatif, le nouveau DPE est opposable - au même titre que les autres diagnostics du bâtiment, ce qui signifie que lors de la vente ou de la mise en location d’un bien, son vendeur ou propriétaire engage désormais sa responsabilité avec la réalisation obligatoire de ce diagnostic.

Deuxièmement, d’un point de vue technique, l’ancien DPE utilisait les factures d’énergie, ce qui posait problème car celles-ci dépendent autant du mode de vie des habitants du logement en question que de ses caractéristiques propres.

Le nouveau diagnostic de performance énergétique, plus fiable que son prédécesseur, repose quant à lui sur une étude des caractéristiques techniques du bâtiment : il prend par exemple en compte les modes de chauffage utilisés, les matériaux de construction, ainsi que le niveau d’isolation des cloisons.

Concernant l’étude des usages énergétiques, si l’ancien diagnostic prenait déjà en compte la production d’eau chaude, le refroidissement et le chauffage, le nouveau intègre la ventilation et l’éclairage dans la note finale.

Les consommations liées aux autres usages (appareils électroniques et électroménagers par exemple) ne sont toujours pas prises en compte comme il ne dépendent pas du logement en lui-même.

En prenant en compte ces facteurs techniques nouveaux, de nombreux propriétaires immobiliers ont vu ou verront changer leur note.

Le diagnostic de performance énergétique est-il obligatoire ?

Dans quels cas le DPE est-il obligatoire ?

Si seulement un tiers des habitations possèdent aujourd’hui un DPE, celui-ci doit obligatoirement être intégré au dossier de diagnostic technique, et remis dès le compromis de vente à l’acquéreur lors de la vente ou de la mise en location de votre bien (en France métropolitaine). Et cela, qu’il appartienne au parc privé ou au parc social, et qu’il s’agisse d’une maison individuelle ou en copropriété. Les quelques exceptions à la règle sont les suivantes.

1. Si le bien est destiné à être habité moins de quatre mois par an, alors le diagnostic est facultatif. Cela peut être le cas pour une résidence secondaire ou pour un bien destiné à la location saisonnière.

2. De même pour un logement dont la surface de plancher est inférieure à 50 ㎡.

3. Et pour une habitation sans chauffage fixe ou ne disposant que d’une cheminée à foyer ouvert.

A partir du 1er janvier 2022, toute annonce immobilière devra contenir les deux étiquettes qui présentent les résultats du diagnostic, ainsi qu’une estimation du montant moyen des factures énergétiques du logement.

Quelles sont les sanctions encourues dans le cas d’un DPE erroné ou non effectué ?

Si le vendeur ou votre bailleur ne vous transmet pas le DPE ou s’il a cherché à vous induire en erreur en mentionnant de fausses informations sur internet ou sur une annonce publiée dans une agence ou dans la presse, vous pouvez dans ce cas faire un recours auprès du tribunal afin de demander des dommages et intérêts, ainsi que l’annulation du bail ou de la vente. C’est ce qui est entendu par le caractère opposable du DPE qui a été introduit en 2021.

Similairement, si vous êtes propriétaire et que vous avez fait réaliser votre DPE par un professionnel certifié mais qu’il a été mal fait, vous pouvez à votre tour vous retourner contre lui pour obtenir des dommages et intérêts. A l’inverse, si vous avez recours à un diagnostiqueur non certifié, vous pouvez vous voir infliger une amende de 1500 € (et de 3000 € en cas de récidive).

Quel est le prix du DPE et comment trouver un diagnostiqueur certifié ?

De nombreux sites internet vous permettent d’estimer rapidement et gratuitement votre note de consommation énergétique. Voyez par exemple celui de l’Agence de l’Environnement et de la Maîtrise de l’Energie (ADEME). Mais s’il peut être intéressant de les consulter pour vous faire une idée de votre note, sachez que les diagnostics ainsi obtenus n’ont aucune valeur légale.

En effet, votre DPE doit être établi par un diagnostiqueur, c’est-à-dire par un professionnel indépendant certifié (auprès du Comité Français d’Accréditation ou COFRAC) et ayant souscrit à une assurance professionnelle. A l’heure actuelle, leur nombre est de près de 10 000.

Il revient au propriétaire de vérifier la validité de la certification du diagnostiqueur, ce qui peut être fait directement sur le site du Ministère de la Cohésion des territoires et des Relations avec les collectivités territoriales.

Le prix du DPE peut varier en fonction de l’année de construction et de la taille de votre bien immobilier, et est la plupart du temps compris entre 50 et 200 euros. Cependant, les tarifs des techniciens indépendants ne sont pas réglementés et peuvent varier d’un professionnel à l’autre. C’est pourquoi nous vous invitons à les comparer rapidement avant de vous lancer dans votre DPE.

Combien de temps faut-il compter pour la réalisation du diagnostic à proprement parler ?

Une fois que vous aurez trouvé votre diagnostiqueur, il lui faudra entre 30 minutes et deux heures pour réaliser l’analyse. Ce temps varie en fonction de la surface du bien à étudier, ainsi que de la disponibilité de l’information à son arrivée.

Pour une maison de 100 ㎡ par exemple, il est raisonnable de compter une heure pour que le technicien puisse faire le tour du logement.

Quelle est la durée de validité du DPE ?

La méthodologie du DPE ayant été modifiée le 1er juillet 2021, la durée de validité de ce dernier dans le cadre de ventes ou de baux immobiliers n’est en fait pas la même suivant qu’il ait été réalisé avant ou après cette date. Plus précisément, trois cas sont possibles :

1. Si votre DPE a été réalisé entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017, il est valable jusqu’au 31 décembre 2022.

2. S’il a été réalisé entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021, il est valable jusqu’au 31 décembre 2024.

3. Sinon, s’il a été réalisé après la date du 1er juillet 2021, alors vous êtes – suivant la note que vous avez obtenue – chanceux car la durée de validité de votre diagnostic est de 10 ans !

L’objectif de cette progression est qu’à partir du 1er janvier 2025, tous les diagnostics de performance énergétique utilisés aient été réalisés à l’aide de la nouvelle méthode.

Qu’est-ce qu’un DPE collectif ?

Si vous logez au sein d’un bâtiment d’habitation collective, et sous certaines conditions, un DPE réalisé pour votre bâtiment tout entier peut générer des diagnostics de performance énergétique pour tous les logements le constituant. Dans ce cas, le résultat obtenu donne une idée globale de la consommation énergétique du bâtiment, et il n’y a qu’un seul diagnostic à réaliser pour tous les propriétaires. Cela résulte en un gain de temps et d’argent !

Cela étant, si vous avez réalisé des travaux et que vous pensez être énergétiquement plus performant que la moyenne des logements de votre bâtiment, vous pouvez faire le choix de réaliser un DPE individuel qui remplacera alors le DPE collectif qui faisait jusqu’ici référence.

Qu’est-ce qu’un DPE vierge ?

La méthode utilisée pour le diagnostic de performance énergétique a été harmonisée en 2021 afin de ne retenir que la méthode 3CL, mais il existait auparavant deux méthodes pour le réaliser. 

La première est la méthode 3CL qui est donc toujours en vigueur, et la seconde est une méthode qui se basait sur les factures du ménage habitant dans le logement pour établir le diagnostic. Cette dernière était utilisée pour les biens dont le permis de construction datait d’avant 1948 ou dans le cas où le chauffage du logement était collectif et sans compteur individuel.

Le problème avec cette méthode était que si le propriétaire du logement ne fournissait pas au diagnostiqueur ses factures des trois derniers mois, le professionnel était alors en droit de dresser un DPE dit vierge car sans note de A à G, avec la mention “consommations non exploitables”. En fait, selon le Ministère de l’Environnement, il s’agissait même du résultat de 20% des diagnostics de performance énergétique réalisés !

Comment le résultat du DPE impacte-t-il le prix de votre bien ?

Les Français sont de plus en plus sensibles aux enjeux écologiques et pour nombre d’entre eux, cette prise de conscience s’accompagne d’une modification de leurs habitudes afin de mieux protéger l’environnement. De plus, Il n’étonnera personne que chacun cherche à minimiser ses factures d’énergie.

Or avoir A sur son DPE est synonyme d’économies d’énergie, d’un meilleur confort et assure la possession d’un bien respectueux de l’environnement.

Si tel est votre cas, il s’agit là d’un argument tendant à augmenter la valeur de votre logement. 

A l’inverse, selon le Conseil Supérieur du Notariat, un appartement avec un mauvais diagnostic de performance énergétique perd entre 3% et 9% de sa valeur.

Dans les faits cependant, la gamme énergétique d’un bien peut avoir plus ou moins d’influence sur son prix. Et cela dépend principalement de deux facteurs. 

Le premier est la région dans laquelle le bien se situe. En effet, l’impact de la gamme énergétique de votre bien sur son prix est plus faible dans les régions les plus chaudes. Pour un appartement en Provence-Alpes-Côte d’Azur, le DPE n’a par exemple aucun impact sur son prix. 

Tandis que le second est le type de bien : maison ou appartement. Les appartements sont en effet favorisés (en cas de moins-value et de plus-value).

S’il ne s’agit pas à proprement parler d’un impact sur le prix, on pourra tout de même noter que la loi climat et résilience adoptée par l’Assemblée nationale le 4 mai 2021 fixe l’interdiction progressive de la mise en location des logements classés F et G. Celle-ci aura lieu en 2023 pour les logements les plus énergivores (1,8 millions de biens sont concernés), en 2025 pour les logements classés G, et le 1er janvier 2028 pour tous les logements classés F ou G (on appelle ces logements des passoires thermiques).

Comment améliorer la gamme énergétique de votre bien ?

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Si vous êtes propriétaire d’une passoire thermique et que vous avez peur d’être impactés négativement par les mesures qui vont progressivement être mises en place par le gouvernement, il existe plusieurs façons d’améliorer la gamme énergétique de votre bien.

Premièrement, votre logement fait peut-être partie de 600 000 habitations chauffées à l’électricité ou des 200 000 biens chauffés au gaz, à qui la nouvelle méthodologie introduite en juillet 2021 va profiter en les faisant sortir du statut de passoires thermiques que leur avait attribué l’ancien DPE (à l’inverse, 600 000 logements chauffés au fioul vont devenir des passoires thermiques).

La raison à cela est la prise en compte des émissions de GES qui va privilégier les logements utilisant ces modes de chauffage.

Deuxièmement, si vous avez effectué votre DPE après le 1er juillet 2021, sa section comportant des conseils en matière de travaux à réaliser vous montre ce que vous devez effectuer pour sortir du statut de passoire thermique (ou pour simplement améliorer votre gamme énergétique). Mais alors, comment financer les travaux proposés par ce diagnostic ? Pour inciter les propriétaires à rénover leur logement afin qu’il soit plus respectueux de l’environnement, de nombreuses aides financières ont été mises en place.

L’Etat a instauré en 2021 le dispositif Ma Prime Rénov’, qui remplace le Crédit d’Impôt pour la Transition Énergétique (CITE) et le dispositif Habiter Mieux Agilité de l’Anah. Ma Prime Rénov’ concerne tous les propriétaires d’un logement construit depuis plus de 2 ans.

Cette aide est cumulable avec des bonus si vos travaux vous font sortir du statut de passoire thermique ou entrer dans la catégorie bâtiment basse consommation (BBC), avec les certificats d'économie d'énergie, les aides des collectivités locales et les aides d’action logement et la TVA à 5,5%. Pour plus d’informations, rendez-vous sur ce site du gouvernement.

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