Immobilier général

Le marché immobilier est à un tournant décisif. Après deux années marquées par un ralentissement historique, près de 300 000 transactions manquent à l'appel. Mais le vent tourne : la demande refoulée, les prix ajustés et des taux d'intérêts plus accessibles annoncent un rebond majeur en 2025. La véritable question est : comment se positionner pour tirer le meilleur profit de cette relance ?

Dans un contexte aussi stimulant que concurrentiel, seul un travail préparatoire rigoureux et des habitudes stratégiques peuvent vous garantir une place de leader. La Maison des Mandataires vous propose cinq habitudes essentielles à prendre dès aujourd’hui.

1. Restez à la page : l'information, votre arme secrète

Dans un contexte d'incertitudes politiques et économiques, rester informé est vital. Chaque nouvelle réglementation ou évolution du marché peut avoir un impact sur votre activité. Vous devez immédiatement faire la part entre les menaces et les leviers de croissance et adopter la (bonne) stratégie correspondante.

Comment faire ? Combinez des outils comme Google Actualités et Perplexity pour suivre l’actualité du marché. Créez des alertes personnalisées sur Google Actualités pour recevoir directement les dernières informations sur des thèmes clés (marché immobilier, réglementations énergétiques, taux d'intérêts). Avec Perplexity, profitez du plug-in sur Chrome pour résumer rapidement des articles complexes, ce qui vous permet de gagner du temps tout en accédant à des analyses pertinentes. Planifiez une veille hebdomadaire pour réorganiser vos alertes et cibler les tendances à venir.

Quel impact sur votre activité ? Être à l'avant-garde des annonces et évolutions législatives vous positionne comme un expert auprès de vos clients. En les informant rapidement des opportunités, comme les nouvelles aides à la rénovation énergétique, vous gagnez leur confiance et prenez une longueur d'avance sur vos concurrents. Cette réactivité génère des contacts qualifiés, renforce votre crédibilité, et vous place au cœur des décisions immobilières. De plus, bien comprend les changements à l'oeuvre vous permet d'ajuster en temps réel vos stratégies et de prendre une longueur d'avance sur les autres acteurs du marché.

2. Occuper le terrain : organisez votre présence digitale

Votre seule vitrine est votre vitrine digitale. Il vous faut donc occuper le terrain et être hyper visible en ligne ! Une stratégie digitale efficace renforce votre crédibilité et vous rend visible auprès des clients potentiels, qui utilisent massivement les réseaux sociaux pour leurs recherches immobilières.

Comment faire ? Planifiez une heure chaque lundi pour faire votre calendrier éditorial de la semaine et préparer vos posts. Planifier vos publications à l'avance grâce à une bonne organisation vous garantit de maintenir une cadence régulière et efficace, tout en suivant un fil directeur clair. Mais cela n'exclut pas de publier des reels spontanés de temps à autre et de garder un peu de légèreté dans votre contenu.

Quel impact sur votre activité ? Tout d'abord, une organisation performante, une bonne routine de publication va soulager votre charge mentale. Animer votre vitrine digitale ne sera plus une tâche en plus à accomplir à la fin de votre journée... De plus, une présence digitale régulière et professionnelle vous distingue de vos concurrents. En partageant des informations utiles et captivantes, vous attirez de nouveaux prospects tout en renforçant la fidélité de vos anciens clients. Une communication bien maîtrisée peut également générer des recommandations spontanées, augmentant ainsi votre réseau d'opportunités.

3. Surfer la vague du rebond : saisissez toutes les opportunités

Les acheteurs et vendeurs reviennent sur le marché avec de nouveaux besoins et attentes. Être omniprésent devient un atout stratégique. Les opportunités ne viendront pas à vous. Il faut aller les chercher. Se rendre visible et multiplier les interactions est la clé pour capter ces opportunités.

Comment faire ? Activez votre réseau existant, incluant anciens clients, apporteurs d'affaires et contacts locaux. Réservez des créneaux spécifiques dans votre semaine pour structurer cette démarche, par exemple en appelant ou en envoyant des messages personnalisés à vos contacts clés. Participez activement aux événements professionnels et locaux pour élargir votre cercle. Enfin, ne négligez aucun contact, même informel, qui pourrait se transformer en opportunité. Une approche structurée et régulière maximise vos chances de ne rien laisser au hasard.

Quel impact sur votre activité ? En étant omniprésent, vous maximisez vos chances de conclure des affaires. Chaque interaction est une occasion de bâtir votre réputation et d’accroître votre portefeuille client. Une stratégie d'engagement large renforce également votre notoriété sur le long terme.

4. Développement et recrutement : rassemblez les talents de demain

Le redémarrage du marché pourrait annoncer un nouveau cycle immobilier haussier... nous pourions peut-être retrouver le million de transactions dès 2026, qui sait ? Alors donnez l'opportunité de profiter de ce nouveau cycle à des talents qui pourraient être actuellement en situation difficile voire en situation d'échec ! En effet, de nombreux secteurs d'activité connaissent actuellement des difficultés, notamment les agences immobilières indépendantes, et de nombreuses personnes n'attendent qu'une main tendue pour rebondir. Une reconversion professionnelle, avec un accompagnement de qualité, sur un marché qui promet de redémarrer, semble être une proposition très attractive.

Comment faire ? Identifiez dans vos différents cercles les talents en difficulté : famille, anciens collègues de travail, anciens camarades de promo... Une conversation sincère autour d'un café peut déjà donner de nouvelles perspectives. Et puis, partez à la chasse aux agents immobiliers. Repérez-les sur LinkedIn ou dans vos groupes professionnels et tentez une approche. Comment pourraient-ils refuser une rémunération attractive dans un schéma plus agile ?

Quel impact sur votre activité ? Les circonstances de marché actuelles et l'historique récent des réseaux de mandataires qui ont particulièrement bien navigué la crise font de cette année 2025 une année idéale pour recruter, faire grossir votre équipe, développer vos compétences de manager et générer des revenus passifs et récurrents.

5. Optimisez votre organisation : travaillez intelligemment

Dans un marché compétitif et en croissance, l'efficacité organisationnelle est votre meilleur atout. Une gestion structurée de votre temps et de vos ressources vous permet de multiplier vos performances sans compromettre la qualité.

Comment faire ? Structurez vos journées en planifiant vos priorités et en réservant des plages horaires pour des tâches spécifiques, notamment la prospection. Utilisez l'IA pour travailler mieux, plus vite, et automatiser les tâches répétitives. Rédaction d'annonces, courriers de prospection, comptes-rendus de visites acquéreurs, création de posts pour les réseaux sociaux, préparation de dossiers notaire... les cas d'usage sont innombrables. 

Quel impact sur votre activité ? Une organisation optimale vous permet de traiter un plus grand nombre de dossiers tout en offrant un service de qualité. Vous gagnez en productivité, réduisez le stress lié aux imprévus, et améliorez la satisfaction de vos clients, consolidant ainsi votre réputation.

Le rebond du marché immobilier en 2025 est une opportunité à ne pas manquer. Mais seuls ceux qui prennent de l’avance aujourd’hui pourront pleinement en profiter. En restant informé, en occupant efficacement le terrain, en mobilisant vos contacts, en recrutant les bons profils et en optimisant votre organisation, vous vous positionnerez parmi les gagnants. Alors, agissez maintenant : chaque jour compte pour préparer votre succès.

À l’aube de 2025, le secteur du diagnostic immobilier s’apprête à connaître de nombreuses évolutions. Ces changements s'inscrivent dans un cadre réglementaire de plus en plus exigeant, visant à améliorer la sécurité des biens immobiliers et à favoriser la transition énergétique. Cet article de notre partenaire Activ'expertise fait le point sur les principales modifications prévues pour 2025, en s'appuyant sur les dernières actualités et évolutions du secteur.

1. Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE)

Le Diagnostic de Performance Énergétique (DPE) est au cœur des préoccupations en matière de politique énergétique. En 2025, plusieurs modifications sont à prévoir :

• La fin de validité des DPE réalisés avant le 30 juin 2021, sauf ceux répondant à la nouvelle méthode de calcul introduite en 2021.
• Le DPE devient obligatoire pour l'obtention de l'autorisation préalable de mise en location de meublés de tourisme, garantissant que ces logements répondent à des critères de performance énergétique. Cette obligation s'appliquera progressivement aux logements de différentes classes de DPE. Pour en savoir plus sur les nouveaux défis pour les locations touristiques, consultez notre article.
• Le DPE collectif devient obligatoire pour les copropriétés de 50 à 200 lots, à usage d’habitation, professionnel ou commercial, dès le 1er janvier 2025. Cette démarche vise à améliorer la gestion énergétique des bâtiments collectifs.

2. L'audit énergétique

L'audit énergétique, déjà obligatoire pour les logements classés F ou G, s'étendra à ceux classés E à partir du 1er janvier 2025. Cette mesure, issue de la loi climat et résilience, a pour but d'encourager les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique en proposant des scénarios de travaux pour atteindre la classe B. Pour plus d'informations sur l'obligation d'audit énergétique en 2025, vous pouvez consulter cet article.

3. L'état des risques et pollutions (ERP)

L'ERP, qui inclut désormais le recul du trait de côte parmi les risques évalués, demeure obligatoire pour toutes les transactions immobilières dès la première visite. L'accent est mis sur la transparence des informations fournies aux futurs acquéreurs ou locataires.

4. Le plan pluriannuel de travaux (PPPT)

Le PPPT, rendu obligatoire par la loi climat et résilience, concerne toutes les copropriétés de plus de 15 ans. Au 1er janvier 2025, cette mesure s'appliquera à toutes les copropriétés de moins de 51 lots. Cela inclut désormais toutes les copropriétés, renforçant ainsi la planification des travaux de rénovation énergétique.

Les évolutions prévues pour 2025 témoignent de la volonté de renforcer la sécurité, la transparence et l’efficacité énergétique des biens immobiliers en France. Les professionnels du secteur devront s'adapter à ces nouvelles exigences pour accompagner au mieux les propriétaires et locataires dans leurs démarches. À travers ces changements, le diagnostic immobilier continue de jouer un rôle clé dans la transition vers un parc immobilier plus durable et performant.

La situation politique actuelle est dramatique : crise politique, tensions à l'Assemblée, risque d'effondrement du gouvernement et grande incertitude pour l'ensemble des Français. C'est sûr, l'activité économique et le marché immobilier n'en sortiront pas indemnes. Face à ce chaos, vous avez deux choix : subir, ou agir intelligemment. Ne vous laissez pas abattre. Restez maître de la situation, identifiez ce que vous pouvez contrôler et misez habilement sur vos fondamentaux. Découvrez comment naviguer cette période difficile pour renforcer votre position.

1. Une situation politique explosive : quel impact sur le marché immobilier ?

La situation politique nationale est plus instable que jamais. Le gouvernement est sur le point de s'effondrer, secoué par des motions de censure concernant le budget 2025. Qu'est-ce que cela signifie pour vous ? Des incertitudes économiques grandissantes qui risquent de geler les investissements, de compliquer les négociations, et de ralentir l'ensemble des transactions immobilières. Ces turbulences politiques peuvent également déclencher des réformes fiscales défavorables, comme l'augmentation des frais de notaires ou l'imposition de nouvelles normes écologiques, rendant vos transactions encore plus complexes.

Les conseillers immobiliers se trouvent au cœur de cette tempête. La fiscalité, les aides à l'accession à la propriété, les réglementations énergétiques : tout cela influence directement votre activité. Les taux de crédit pourraient bien s'envoler, rendant l'accès au financement encore plus difficile pour vos clients. Face à cela, vous devez être conscient des impacts possibles sur vos ventes et préparer vos stratégies en conséquence. L'incertitude est réelle et ne doit pas être sous-estimée.

Ne sombrez pas dans la résignation. Oui, le contexte est chaotique, mais c'est justement là que se cachent les meilleures opportunités. Soyez stratégiques : identifiez les points d'appui, préparez-vous et transformez chaque difficulté en atout. Votre agilité et votre capacité à réagir feront toute la différence.

2. Appuyez-vous sur des bases solides pour naviguer dans la tempête

Même lorsque la situation nationale semble hors de contrôle, il existe des leviers solides auxquels vous pouvez vous raccrocher pour rester efficace. Premièrement, les politiques locales sont un vrai point d'appui. Les communes et les régions continuent de mettre en place des mesures d'urbanisme et d'investissements en infrastructures qui influencent directement l'attractivité des biens immobiliers. Par exemple, les Plans Locaux d'Urbanisme (PLU) déterminent les règles de construction et les aménagements possibles, favorisant le développement de zones résidentielles. De même, les politiques de transports, décidées localement, peuvent fortement valoriser certaines zones en améliorant leur accessibilité. Ces éléments sont stables et indépendants de la tempête politique nationale. Appuyez-vous dessus pour définir vos priorités locales et attirer les acheteurs potentiels.

Deuxièmement, la politique monétaire de la Banque Centrale Européenne (BCE) demeure un levier crucial. Contrairement aux turbulences nationales, la BCE adopte une vision européenne. Plus la situation économique en France devient incertaine, plus la BCE pourrait être poussée à baisser les taux directeurs pour soutenir l'économie. Cela pourrait se traduire par une baisse des taux d'intérêt pour les crédits immobiliers, ouvrant des opportunités de financement pour vos clients. Cette stabilité monétaire est une source de confiance à exploiter.

En fin de compte, il est essentiel de comprendre que vous avez à votre disposition des outils puissants pour contrer les effets de l'instabilité nationale, et que certaines choses dans votre environnement ne sont pas impactées, ou pas aussi négativement que le laisse penser la morosité ambiante.

3. Prenez le contrôle : Faites la différence par vos actions

En période de crise, se concentrer sur ce que vous pouvez contrôler est la clé pour rester compétitif et performant. Commencez par renforcer votre présence locale. En tant que conseiller immobilier, vous devez être partout : réseaux sociaux, événements communautaires, partenariats locaux. La visibilité est essentielle pour bâtir la confiance. Soyez présent sur les réseaux sociaux, organisez des visites virtuelles, montrez que vous êtes actif même en temps de crise. Collaborez avec des commerçants locaux ou participez à des projets de quartier. Cela vous positionnera comme un acteur de référence et vous démarquera dans un contexte tendu.

Ensuite, anticipez les besoins des clients. En période d'incertitude, les acheteurs recherchent des biens sûrs : bien isolés, économes en énergie, bien situés. Mettez en avant ces caractéristiques, proposez des biens répondant à ces attentes concrètes. Les clients veulent des solutions, pas des promesses. Offrez des analyses comparatives, des exemples de rénovations réussies, et montrez que chaque bien présente des avantages tangibles.

Appuyez-vous également sur les tendances du marché identifiées depuis deux ans. Les évolutions vers des logements plus durables, l'attrait pour les villes moyennes offrant une meilleure qualité de vie, ou encore la recherche de logements plus grands sont des tendances qui vont continuer à se développer. Il vous appartient de bien miser sur ces fondamentaux. Adaptez vos offres en fonction de ces tendances solides et montrez que vous êtes aligné sur les attentes actuelles et futures des acheteurs.

Enfin, optimisez vos outils de travail. Utilisez des CRM performants pour rester organisé, des plateformes de prise de rendez-vous automatisées pour fluidifier vos échanges, et les réseaux sociaux pour renforcer votre communication. En maîtrisant vos outils numériques, vous gagnez en efficacité et en productivité. La formation continue est également un levier essentiel : apprenez les nouvelles tendances, formez-vous aux nouvelles règlementations et restez à la pointe. Cela vous permettra d’être réactif et de convertir les situations complexes en avantages.

La période d’incertitude actuelle est un test, mais aussi une opportunité de prouver votre valeur. Seuls ceux qui s’adaptent, anticipent et osent se démarquer tireront leur épingle du jeu. Agissez maintenant, concentrez-vous sur ce que vous maîtrisez et faites de chaque obstacle un tremplin vers le succès.

Démagogie, opportunisme politique ou réelle prise de conscience ? Une chose est sûre, les primo- et secundo-accédants sont aujourd'hui les nouvelles stars du secteur immobilier. Pouvoirs publics, banques, promoteurs : tous ont les yeux rivés sur ces acheteurs, prêts à déployer aides, crédits à taux préférentiels et offres alléchantes pour les séduire. Mais dans cette bataille acharnée pour attirer ces nouveaux acquéreurs, comment faire la différence et convaincre un primo-accédant de choisir le logement que vous avez sous mandat ?

Acheter dans l'ancien est-il réellement plus intéressant que le neuf ? Pourquoi se lancer maintenant ? Et surtout, comment les dispositifs d'aides financières peuvent-ils transformer un simple achat immobilier en une véritable opportunité patrimoniale ? Les réponses se trouvent dans une approche concrète, des chiffres précis, et des arguments percutants qui démontrent pourquoi l'immobilier ancien est le choix stratégique pour les primo-accédants. La Maison des Mandataires vous a préparé 5 arguments imparables qui feront de vos biens existants des incontournables pour cette clientèle convoitée.

1. Avantages d'acheter maintenant

Acheter un bien immobilier aujourd'hui est une décision stratégique, surtout pour les primo-accédants. Avec des taux d'intérêt actuellement en baisse, atteignant une moyenne de 3,42 % sur 20 ans, le coût total du crédit immobilier est significativement réduit, permettant de bénéficier de mensualités plus accessibles. Cette opportunité est d'autant plus précieuse alors que le marché immobilier a baissé de 5 % en moyenne ces deux dernières années, selon les Notaires de France. Nous sommes potentiellement à un point d'inflexion où la demande, jamais vraiment relâchée, pourrait bientôt faire repartir les prix à la hausse. Acheter maintenant, c'est sécuriser un bien à un prix attractif avant une potentielle augmentation.

En outre, opter pour un bien ancien permet d'éviter les coûts supplémentaires liés à l'achat en VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement), comme les intérêts intercalaires et le double financement dû au maintien d'un loyer en parallèle du crédit. Un bien existant est prêt à être habité, ce qui représente une économie de temps et d'argent non négligeable, particulièrement pour des primo-accédants souvent sensibles à leur budget.

2. Concurrence du neuf : pourquoi l'existant est mieux

Pour un primo-accédant, l'acquisition d'un logement ancien est bien souvent plus avantageuse qu'un logement neuf. Le prix d'achat est généralement plus accessible, offrant un rapport qualité-prix supérieur. En optant pour un bien existant, il est possible d'obtenir une surface plus grande ou un meilleur emplacement pour un budget identique. Les logements anciens permettent également de se projeter rapidement sans attendre la fin des travaux de construction, qui peuvent parfois subir des retards imprévisibles.

Contrairement au neuf, les biens existants sont souvent déjà équipés, limitant les frais additionnels. Par exemple, un logement ancien dispose souvent d'une cuisine aménagée, contrairement au neuf où l'ajout d'une cuisine peut coûter entre 5 000 et 10 000 euros. De plus, les logements anciens ont du caractère, de l'histoire, et offrent des opportunités de rénovation personnalisée pour créer un espace unique, ce qui est particulièrement attractif pour ceux qui souhaitent s'approprier leur premier bien immobilier.

Enfin, l'achat dans l'ancien est souvent plus flexible : il est possible de négocier le prix avec le vendeur, notamment si des travaux sont nécessaires. Cette flexibilité, combinée à la rapidité de l'installation et à un marché qui permet de s'investir immédiatement, fait de l'ancien une solution sûre et rentable pour les primo-accédants.

3. Valorisation à moyen terme

L'immobilier ancien n'est pas seulement une solution immédiate, c'est aussi un investissement patrimonial intelligent à moyen terme. Selon les Notaires de France, les biens immobiliers anciens ont enregistré une valorisation de 3,5 % par an en moyenne sur les cinq dernières années dans certaines zones en développement. Investir dans l'ancien, c'est capitaliser sur une demande constante, notamment dans des quartiers qui se réinventent et se rénovent, ce qui booste le potentiel de plus-value.

L'avantage de l'ancien réside aussi dans les possibilités de rénovation. Avec des aides comme MaPrimeRénov', les primo-accédants peuvent moderniser leur bien tout en augmentant sa valeur. Une rénovation énergétique, par exemple, peut améliorer le confort tout en augmentant la valeur du bien de 5 à 10 % selon l'Observatoire National de la Rénovation Énergétique (ONRE). Le cumul de ces éléments assure une sécurité et une valorisation croissante, transformant un premier achat en une véritable opportunité patrimoniale.

4. Moins de frais cachés

L'achat d'un logement ancien permet d'éviter bon nombre de frais cachés que l'on peut rencontrer dans le neuf. Par exemple, les frais de raccordement aux réseaux ou les aménagements de cuisine et de rangement peuvent générer des coûts imprévus considérables dans un bien neuf. Dans l'ancien, tout est généralement en place : cuisine équipée, rangements, et installations de base, ce qui réduit le besoin de dépenses additionnelles immédiates. Cette transparence financière est un atout majeur pour les primo-accédants qui veulent maîtriser leur budget.

Un autre avantage non négligeable est la possibilité de disposer de l'historique des consommations énergétiques, de la taxe foncière, et des charges de copropriété. Ces informations permettent de mieux prévoir les dépenses futures, à la différence des logements neufs qui n'ont pas d'historique et peuvent réserver des surprises désagréables. De plus, les propriétaires de biens anciens sont souvent plus ouverts à la négociation du prix, surtout si des travaux sont à prévoir. Cela offre une flexibilité supplémentaire pour ajuster l'achat aux capacités financières des primo-accédants, en réduisant les coûts initiaux.

Acheter dans l'ancien, c'est choisir un investissement transparent, prévisible, et potentiellement négociable, garantissant ainsi une plus grande tranquillité d'esprit et un contrôle total sur son projet immobilier.

5. Aides financières spécifiques

Les aides financières spécifiques à l'achat dans l'ancien constituent un levier décisif pour les primo-accédants. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ), par exemple, peut couvrir jusqu'à 40 % du montant de l'achat selon la zone géographique, rendant ainsi l'investissement bien plus accessible. Cela permet de compléter efficacement un prêt principal, surtout dans le cas d'une acquisition nécessitant des rénovations. Pour un logement ancien, le PTZ devient un atout non négligeable pour réduire le poids financier initial.

MaPrimeRénov' est une autre aide particulièrement avantageuse, permettant de financer des travaux de rénovation énergétique. Par exemple, améliorer l'isolation ou remplacer le système de chauffage peut être subventionné à hauteur de 10 000 à 15 000 euros. Ces aides facilitent non seulement l'accession à la propriété mais contribuent aussi à la valorisation du bien, en augmentant sa performance énergétique et son confort. De plus, certaines collectivités locales proposent des subventions spécifiques, pouvant aller jusqu'à 5 000 euros, pour encourager la rénovation des façades ou les travaux d'efficacité énergétique.

Ces aides cumulables font de l'achat d'un bien ancien une option non seulement abordable, mais également rentable sur le long terme. Les primo-accédants peuvent ainsi transformer un premier achat en un investissement patrimonial solide, bénéficiant à la fois de meilleures conditions de financement et de la possibilité d'améliorer leur qualité de vie grâce aux travaux réalisés. Les aides financières, bien exploitées, permettent de maximiser la rentabilité de l'acquisition tout en réduisant le fardeau financier initial, rendant l'ancien encore plus attractif pour les primo-accédants.

Conclusion

Il est temps de passer à l'action ! Le marché est propice, les aides sont là, et les arguments en faveur de l'ancien sont plus convaincants que jamais. En tant que mandataire, c'est le moment idéal pour revoir votre portefeuille de biens et identifier ceux qui correspondent le mieux aux attentes des primo-accédants. Ces acheteurs représentent une opportunité précieuse que vous pouvez transformer en succès concret. Mettez en avant les biens qui bénéficient d'aides attractives, d'une valorisation à moyen terme et de coûts transparents, et poussez-les en priorité. En ciblant stratégiquement cette clientèle convoitée, vous maximisez vos chances de conclure des ventes rapides et valorisantes.

L'année 2025 s'annonce comme celle du grand chamboulement… De profonds changements fiscaux, réglementaires, et économiques vont bouleverser le paysage du marché immobilier, avec de lourdes conséquences tant pour les acquéreurs que pour les vendeurs. Il est donc important pour vous de pousser vos clients à réaliser leur transaction dès que possible !

Une refonte fiscale aux impacts majeurs

L'immobilier va faire l'objet d'une réforme fiscale en profondeur en 2025. Fini les avantages liés à la durée de détention des biens : un amendement au projet de loi de finances 2025 (PLF 2025) propose que les propriétaires vendeurs s’acquittent désormais d'une "flat tax" à 33% sur leurs plus-values, sans possibilité d'exonération totale après 22 ans de détention comme c'est le cas actuellement. Cette mesure vise à simplifier le système tout en incitant les propriétaires à remettre leurs biens sur le marché.

Cerise sur le gâteau, le retour probable de la taxe d'habitation sur les résidences principales viendra alourdir significativement la facture pour les propriétaires occupants. Avec un enjeu budgétaire estimé à 20 milliards d'euros pour l'État, cette réintroduction progressive représentera une charge supplémentaire non négligeable dans le budget mensuel des ménages.

Au final, ces changements fiscaux majeurs vont peser lourdement sur le pouvoir d'achat immobilier des acquéreurs, et sur le « net dans la poche » des vendeurs… il est donc crucial de sortir les biens rapidement avant leur entrée en vigueur.

L'investissement locatif fragilisé

Pour les investisseurs, le contexte s'annonce tout aussi mouvementé. Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), très prisé jusqu'ici, va perdre de son attrait. En effet, le PLF 2025 prévoit de réintégrer les amortissements déduits dans le calcul des plus-values lors de la revente d'un bien LMNP. Cette mesure vise à aligner le traitement fiscal des investissements meublés sur celui des autres types d'investissements immobiliers, réduisant ainsi l'intérêt de ce statut pour les investisseurs.

Par conséquent, toute une catégorie d’acquéreurs potentiels pourrait disparaître, rafraichie par la perspective d’une fiscalité plus importante sur son investissement locatif et d’un rendement net qui continue de décroitre.

Les signaux d'une reprise imminente

Parallèlement à ces bouleversements réglementaires et fiscaux, plusieurs indicateurs laissent présager une remontée prochaine des prix immobiliers dès 2025.

Tout d'abord, les conditions de crédit devraient continuer à progressivement se détendre, et les banques devraient continuer d’assouplir leurs critères d'octroi, permettant à davantage de ménages d'accéder à la propriété. Alors que la demande réelle n’a pas vraiment connu de coup de mou et que le véritable obstacle ces dernières années était l’accès au crédit, ces nouvelles conditions de marché devrait relancer la hausse des prix.

De plus, le marché devrait réussir à s'adapter aux nouvelles normes environnementales, atténuant l'impact de ces contraintes réglementaires. Les biens performants énergétiquement bénéficieront alors d'une prime, tandis que les logements énergivores subiront une décote accrue.

Enfin, la pression démographique, notamment dans les zones tendues, continuera d'exercer des tensions sur l'offre, favorisant une hausse des prix.

Cette combinaison de facteurs laisse présager une reprise du marché dès 2025, rendant l'acquisition immédiate d'autant plus judicieuse avant que les tarifs ne repartent à la hausse.

Le rôle essentiel des conseillers immobiliers

Face à ces bouleversements, votre rôle de professionnel de l'immobilier sera plus que jamais crucial pour guider et accompagner les acquéreurs et les vendeurs dans cette période de transition.

Il vous faudra tout d'abord expliquer clairement les enjeux fiscaux et réglementaires à vos clients, afin qu'ils prennent pleinement conscience des conséquences de ces changements sur leur projet. Décryptage des nouvelles règles sur les plus-values, impact de la taxe d'habitation, évolution du statut LMNP... Autant de sujets complexes qu'il faudra vulgariser pour permettre à vos clients de se projeter sereinement.

Vous aurez également un rôle essentiel pour les aider à optimiser leurs montages financiers face à ces nouvelles contraintes. Que ce soit pour l'apport nécessaire, le choix du crédit ou l'intégration des futures charges, votre expertise sera déterminante pour sécuriser leurs acquisitions.

Enfin, vous devrez les accompagner dans une prise de décision rapide mais réfléchie. Car avec la fenêtre d'opportunité qui se referme, tout décalage dans le temps pourrait s’avérer très couteux pour tout le monde… Il va falloir savoir saisir le bon moment pour concrétiser un projet !

En à peine 50 ans, le secteur de l'immobilier français s'est métamorphosé de façon spectaculaire. D'un métier largement artisanal, il est devenu une industrie sophistiquée où excellence relationnelle et maîtrise technologique se conjuguent au quotidien. Découvrez comment ces révolutions successives ont propulsé la profession vers l'excellence.

1970 : La loi Hoguet, l'acte fondateur qui a tout changé

La loi Hoguet a marqué un véritable tournant en instaurant un cadre professionnel strict et protecteur. Fini l'amateurisme : place à une profession réglementée et responsable ! Cette loi visionnaire a introduit l'obligation de détenir une carte professionnelle, véritable sésame attestant des compétences et de l'honorabilité, ainsi qu'une garantie financière obligatoire protégeant les fonds des clients. L'assurance responsabilité civile professionnelle et un cadre strict pour les mandats sont devenus incontournables, tout comme les obligations de formation continue.

Cette structuration a permis l'émergence d'une nouvelle génération d'agents immobiliers, plus professionnels et mieux formés. La protection du consommateur est devenue une priorité, jetant les bases d'une relation de confiance durable entre les professionnels et leurs clients.

Les années 80-90 : La révolution informatique bouleverse les pratiques

L'arrivée des ordinateurs dans les agences a littéralement transformé le quotidien des professionnels. Exit les fiches cartonnées et les classeurs poussiéreux ! Cette révolution technologique a apporté des logiciels de transaction révolutionnaires permettant de gérer efficacement les mandats, la création de bases de données clients sophistiquées et l'automatisation des tâches administratives chronophages. La standardisation des documents juridiques et une communication plus professionnelle grâce à la PAO ont également marqué cette période.

Les gains de productivité ont été spectaculaires. Les agents peuvent désormais consacrer plus de temps à leurs clients et moins aux tâches administratives. La qualité du service s'en trouve considérablement améliorée.

Les années 90 : L'internationalisation dynamise le marché

L'arrivée des réseaux américains a véritablement secoué le marché français : CENTURY 21 ouvre la voie dès 1987, suivi par ERA Immobilier en 1993, puis Coldwell Banker en 1996. Ces géants d'outre-Atlantique, forts de plusieurs décennies d'expérience sur le marché américain, ont importé des méthodes de vente éprouvées et standardisées, le concept de franchise immobilière moderne, et des programmes de formation continue structurés.

L'impact est considérable… CENTURY 21 devient rapidement le premier réseau de France avec plus de 900 agences à la fin des années 90, tandis qu'ERA se développe pour atteindre plus de 400 agences. Leur succès inspire la création de réseaux nationaux comme ORPI (qui se structure en réseau national en 1989) et Laforêt (créé en 1991), qui s'approprient et adaptent ces méthodes au marché français.

Les années 2000 : Internet réinvente la relation client

L'avènement des portails immobiliers a radicalement transformé la recherche immobilière en France. Avant leur apparition, la quête du bien idéal relevait du parcours du combattant. Chaque semaine, les acheteurs potentiels épluchaient méticuleusement les petites annonces de la presse locale, un exercice chronophage et fastidieux. Les journées du samedi étaient rythmées par les déplacements systématiques en agences pour consulter les vitrines, parfois en faisant la queue pour récupérer les précieux listings hebdomadaires. La recherche d'informations nécessitait de multiples appels téléphoniques, même pour obtenir des détails basiques sur un bien. Quant aux photos, quand elles existaient, elles se résumaient souvent à des clichés en noir et blanc de piètre qualité, laissant une large part à l'imagination.

SeLoger.com, pionnier lancé en 1992, bouleverse ces habitudes en numérisant les premières annonces immobilières. PAP.fr le rejoint en ligne en 1996, tandis que Logic-Immo.com fait son apparition en 2001. L'explosion est spectaculaire : de quelques centaines d'annonces consultables en 1992, on passe à plus de 100 000 en 2000. SeLoger.com atteint le million d'annonces en ligne en 2005, et le trafic mensuel explose, passant de quelques milliers de visiteurs à plusieurs millions.

Face à ces clients ultra-informés, les professionnels doivent se réinventer en développant une expertise locale pointue et en investissant dans la qualité de leur présence digitale.

Les années 2010 : Les réseaux de mandataires bouleversent les codes

L'émergence des réseaux de mandataires représente une véritable rupture dans le modèle économique traditionnel, tout en s'inscrivant parfaitement dans le cadre réglementaire établi par la loi Hoguet. Cette innovation 100% française démontre la capacité du secteur à se réinventer dans le respect des règles établies : les mandataires sont titulaires de la carte professionnelle ou détenteurs d'une attestation de collaborateur, disposent des garanties financières requises et bénéficient des assurances obligatoires. La grande force de ce modèle est d'avoir modernisé l'exercice du métier sans compromis sur la protection du consommateur.

Cette évolution apporte une structure de coûts optimisée grâce à l'absence de charges immobilières fixes, une grande flexibilité d'organisation pour les conseillers, et des outils digitaux natifs qui maximisent leur efficacité. Le modèle de commissionnement attractif permet aux mandataires de proposer des honoraires plus compétitifs tout en maintenant une rémunération motivante.

Les bénéfices pour les consommateurs sont immédiats et concrets : des honoraires plus compétitifs grâce à une concurrence renforcée, un meilleur maillage territorial permettant de servir toutes les zones, y compris rurales, et un service plus flexible avec des agents plus disponibles. Cette nouvelle dynamique a profité à l'ensemble du marché, poussant tous les acteurs à se moderniser et à optimiser leurs services.

Ce nouveau modèle a ainsi dynamisé l'ensemble du marché de l'intermédiation immobilière, poussant les réseaux traditionnels à se réinventer et à optimiser leurs coûts pour rester compétitifs. Cette saine émulation profite directement aux vendeurs et aux acquéreurs, qui bénéficient désormais d'un choix élargi de prestataires et de modèles de services.

Aujourd'hui : L'IA propulse les conseillers vers de nouveaux sommets

La révolution de l'intelligence artificielle transforme profondément le métier avec des assistants virtuels ultra-performants pour la rédaction d'annonces, des outils de pricing prédictif pour une estimation plus précise, et l'automatisation intelligente des tâches administratives. Le marketing digital hyper-personnalisé et les solutions de coaching virtuel permettent aux agents de se concentrer sur leur vraie valeur ajoutée : l'accompagnement humain et le conseil expert.

Un avenir passionnant se dessine

Ces révolutions successives n'ont pas remplacé le conseiller immobilier - elles l'ont rendu plus fort ! Le professionnel d'aujourd'hui combine expertise locale pointue, maîtrise technologique avancée et sens aigu du service client. L'avenir s'annonce passionnant avec l'émergence de nouvelles technologies qui continueront de faire évoluer le métier. La clé du succès ? Rester à la pointe de l'innovation tout en conservant cette touche humaine qui fait toute la différence !

Vous avez certainement entendu parler du CNR, le Conseil national de refondation lancé en septembre 2022 par le président de la République Emmanuel Macron pour « co-construire la planification écologique et les solutions concrètes sur les grandes transitions à venir ». Le CNR a réuni des représentants de forces politiques, des partenaires sociaux, des élus locaux, des représentants du monde associatif et du monde économique (dont la Maison des Mandataires 😉), sur neuf grandes thématiques : climat & biodiversité, bien vieillir, souveraineté économique, futur du travail, santé, éducation, logement, jeunesse et numérique.

Il y a 2 jours, après 6 mois de concertation et 75 réunions et auditions, le CNR dédié au logement a rendu ses conclusions en présence de la Première ministre Élisabeth Borne, d’Olivier Klein, ministre délégué à la Ville et au Logement et de François Bayrou, Haut-Commissaire au Plan et secrétaire général du CNR.

Le Conseil national de la refondation (CNR) a finalement proposé 14 mesures axées sur trois grandes thématiques :

• Favoriser l'accession à la propriété et à la location.
• Soutenir la production et la rénovation de logements sociaux.
• Relancer la construction et amplifier la rénovation énergétique du parc privé

La Maison des Mandataires a sélectionné 7 mesures principales et vous propose un décryptage :

1. Fin du dispositif Pinel : jugé inefficace, le dispositif Pinel s'arrêtera à la fin de l'année 2024. Le gouvernement a pour objectif de mettre l'accent sur le développement du logement locatif intermédiaire en l'ouvrant à davantage de communes et également aux opérations d'acquisition et de rénovation des logements anciens.
   
   [Décryptage LMDM] Un dispositif qui intègre les opérations d'acquisition et de rénovation des logements anciens pourrait entraîner un changement dans la nature des transactions immobilières, surtout pour les biens qui sortent progressivement du marché locatif. Par conséquent, des biens classés F et G pourraient devenir encore plus attractifs pour faire de l’investissement locatif sans que cela passe par une baisse des prix côté vendeur.
   
   

2. Limitation du Prêt à taux zéro (PTZ) : ce prêt, qui devait s'arrêter fin 2023, est prolongé jusqu'en 2027 mais limité aux logements neufs en collectif dans les zones tendues (les maisons individuelles neuves se trouvent donc exclues), et dans tous les logements (collectifs et individuels) en zone détendue sous condition de rénovation.
   
   [Décryptage LMDM] Comme pour le point précédent, cette mesure pourrait potentiellement réduire la demande de logements neufs dans certaines régions et augmenter la demande de logements à rénover dans d'autres, notamment pour les maisons anciennes.
   
   

3. Extension de la Garantie Visale : la garantie "Visale", qui permet d'obtenir une caution locative d'Action Logement, sera étendue à plus de 2 millions de personnes d'ici 2027, contre 1 million de bénéficiaires depuis son lancement en 2018.
   
   [Décryptage LMDM] Cette mesure vise uniquement le marché locatif en allégeant la pression sur les locataires (qui n’ont plus besoin de payer la caution « de leur poche ») et en sécurisant les propriétaires. Les effets sur le marché de la transaction peuvent être doubles : d’une part une moins forte pression pour devenir propriétaire, d’autre part une incitation à faire de l’investissement locatif.
   
   

4. Renforcement du dispositif MaPrimeRénov : le gouvernement prévoit de poursuivre le développement de MaPrimeRénov’, avec un objectif de 200.000 rénovations performantes en 2024 et l'augmentation des points de contact pour le conseil.
   
   [Décryptage LMDM] Dans la même veine que les points n° 1 et 2 ci-dessus, en incitant la rénovation de logements anciens non-performants, le gouvernement va stimuler la demande de biens classés F et G, ce qui pourrait éviter de passer par une baisse drastique des prix pour fluidifier le marché. Notons que si seulement ¼ des projets financés par MaPrimeRénov le sont suite à une acquisition, cela pourrait quand même représenter près de 5% du marché total en 2024.
   
   

5. Relance de la construction neuve : le gouvernement envisage de faire racheter par la Caisse des Dépôts et Action Logement 47 000 logements neufs afin de débloquer des opérations auprès des promoteurs.
   
   [Décryptage LMDM] Cette mesure, qui vise essentiellement à alléger le stock d’appartements non vendus des promoteurs et à relancer l’activité de construction, a un effet particulier sur le marché immobilier. En effet, cela revient à transférer vers le parc locatif institutionnel 47.000 logements qui étaient destinés à être vendus (principalement) à des particuliers. Par conséquent, c’est 47.000 logements qui disparaissent du marché et qui ne sont plus à vendre. Cela pourrait stimuler la demande sur le marché de l’ancien et permettre de maintenir les prix.
   
   

6. Développement du bail réel solidaire (BRS) créé en 2014 par la loi ALUR : le gouvernement souhaite renforcer le BRS, en le rendant accessible à davantage de Français, afin de permettre à des personnes aux revenus modestes d'accéder à la propriété
   
   [Décryptage LMDM] Le principe du BRS est de séparer la propriété du bâti (la maison ou l'appartement) de celle du terrain sur lequel il est construit. L'acquéreur achète le bâti mais ne fait que louer le terrain à un organisme de foncier solidaire (OFS), qui est généralement une structure à but non lucratif. Cet outil permet de réduire considérablement le coût d'acquisition du logement. Cela devrait permettre à plus de personnes avec des revenus modestes d'accéder à la propriété, indépendamment de leur accès au crédit. Cela pourrait donc provoquer une relance de la demande au niveau des primo-accédants qui étaient petit à petit sortis du marché avec l’explosion des taux d’intérêts.
   
   

7. Mensualisation du taux d'usure : elle sera prolongée jusqu’à la fin de l’année 2023.
   
   [Décryptage LMDM] Pas de révolution, mais la prolongation d’un mécanisme qui permet aux banques de s’ajuster plus rapidement à la réalité des marchés financiers. Certes, cela signifie que les taux vont continuer à augmenter alors qu’ils atteignent déjà les 4% (voir notre baromètre du crédit), mais si le crédit immobilier redevient « rentable » pour les banques, cela pourrait dégripper la production de crédit et fluidifier le marché.

Il est important de noter que ces mesures ont suscité des réactions mitigées de la part des professionnels de l'immobilier qui ont exprimé leur déception face à l'absence de mesures choc. Ils ont déclaré que les mesures étaient non chiffrées, ou pas à la hauteur des enjeux, montrant que le secteur n'a pas été entendu sur la crise du logement neuf, sur les besoins en matière de rénovation énergétique, ni sur la réalité de la crise du marché immobilier vécue par les Français, en particulier les jeunes.

Pourtant, lorsqu’on regarde en détails, on peut aussi y voir des points positifs : des mesures qui accompagnent la rénovation énergétique, qui visent à développer le parc locatif y compris privé, et qui pourraient permettre d’éviter une dégringolade des prix en recentrant la demande et en facilitant l’accès à la propriété.

Le statut micro-entrepreneur en France, communément appelé auto-entrepreneur, est un levier majeur pour les mandataires immobiliers. Ce statut, bien que récent puisque créé il y a moins de 15 ans, a non seulement façonné le paysage entrepreneurial français, mais a également contribué de manière significative à l'essor des réseaux de mandataires immobiliers. Aujourd’hui, la Maison des Mandataires revient sur ce statut particulier et rappelle ses atouts pour démarrer et exercer une activité de mandataire immobilier et comment il a contribué à l’essor de la profession et des réseaux.

1. Origines du statut d'auto-entrepreneur en France

La naissance du statut d'auto-entrepreneur remonte à 2009, date à laquelle le gouvernement français a introduit cette forme juridique afin de simplifier l'accès à l'entrepreneuriat. Le statut d'auto-entrepreneur a été créé pour lever les obstacles administratifs et financiers qui freinaient la création de petites entreprises et décourageaient l'esprit entrepreneurial.

En effet, avant cela, pour se lancer dans une activité indépendante, il était nécessaire de passer par une EI (Entreprise Individuelle), une EURL (Entreprise Unipersonnelle à Responsabilité Limitée) ou encore une SASU (Société par Actions Simplifiée Unipersonnelle). Ces différentes formes d'entreprises demandaient souvent plus de formalités pour la création et la gestion de l'entreprise, et nécessitaient une connaissance plus approfondie de la comptabilité et des obligations légales. De plus, certains de ces statuts comportaient des risques financiers plus importants pour l'entrepreneur.

Le statut d'auto-entrepreneur a donc été une véritable révolution en simplifiant grandement l'accès à l'entrepreneuriat, d’autant plus qu’on peut désormais le faire en ligne et que l’ensemble de la démarche est complètement dématérialisé. Le numéro de SIRET est généralement obtenu 1 à 4 semaines plus tard, validant ainsi le statut de travailleur indépendant. Contrairement à d'autres formes juridiques, une auto-entreprise n'a pas de capital social, ce qui signifie qu'aucun apport financier n'est nécessaire pour créer l'activité.

2. Les grands principes du statut d'auto-entrepreneur

Le statut d'auto-entrepreneur présente de nombreux avantages en matière de simplicité de création et de gestion de l'entreprise. Il n'est pas nécessaire de rédiger de statuts, de produire des bilans comptables ou de réaliser des publicités légales obligatoires. Les formalités administratives et les obligations comptables sont réduites au minimum. Les auto-entrepreneurs doivent simplement tenir un livre de recettes, émettre des factures pour leurs clients, disposer d'un compte bancaire séparé (si leur CA annuel dépasse 10 000 € deux années consécutives), déclarer leur chiffre d'affaires et régler leurs cotisations sociales et fiscales suivant un calendrier défini, et tenir un livre des achats (uniquement pour certaines activités). De plus, l’auto-entrepreneur n’est pas assujetti à la TVA (dans la limite d’un plafond de CA de 36.800 €) : cela signifie qu’il n’a ni à la payer ni à la facturer. Cela constitue un avantage concurrentiel certain par rapport à une société qui, elle, devra intégrer la TVA au tarif de ses prestations.

Enfin, le régime fiscal de l'auto-entrepreneur est avantageux, avec des charges sociales allégées qui dépendent directement du chiffre d'affaires : 21,2 % pour les prestations de services commerciales ou artisanales auxquelles s’apparente l’activité de mandataire immobilier.

Cette simplification de la gestion quotidienne laisse plus de temps pour se concentrer sur le développement de l'activité.

Cependant, le statut d'auto-entrepreneur a également certaines limites. Il est sujet à un plafonds de chiffre d'affaires annuel, soit 77.700 €HT (plafond 2023 actualisé), au-delà duquel l'entrepreneur doit changer de statut. Par ailleurs, les auto-entrepreneurs ont une couverture santé similaire à celle des salariés, par le biais de l'Assurance Maladie, et cotisent pour la retraite de base et la retraite complémentaire obligatoire, mais n'ont pas accès à certaines protections sociales dont bénéficient les salariés, comme l'assurance chômage.

3. Adéquation du statut d'auto-entrepreneur à l'activité de mandataire immobilier

Pour les mandataires immobiliers, le statut d'auto-entrepreneur présente plusieurs avantages. Tout d'abord, le fait de pouvoir démarrer une activité sans capital initial ni frais fixes importants est particulièrement adapté à cette profession où les revenus sont principalement basés sur les commissions des transactions (donc des évènements difficiles à prévoir dans le temps, surtout au démarrage), et où la première commission peut n’arriver qu’après plusieurs mois d’activité.

De plus, le mandataire immobilier auto-entrepreneur bénéficie d’un abattement forfaitaire à hauteur de 34 % de son chiffre d’affaires, c’est-à-dire une tranche du CA non imposable pour « absorber » les frais professionnels liés à l’exercice de son activité. C’est particulièrement intéressant pour un mandataire, car il y a assez peu de charges : pas de loyer professionnel dans la plupart des cas, dépenses en matériel limitées à l’informatique et aux fournitures de bureau, et donc principalement des frais de déplacement.

Enfin, la flexibilité offerte par le statut d'auto-entrepreneur est un atout majeur pour les mandataires immobiliers. Ils peuvent gérer leur temps et leurs activités comme ils le souhaitent, ce qui est idéal pour un métier qui nécessite une grande adaptabilité et réactivité.

4. Contribution du statut d'auto-entrepreneur au développement des réseaux de mandataires

Le statut d'auto-entrepreneur a grandement contribué à l'expansion des réseaux de mandataires immobiliers en France en offrant une flexibilité et une simplicité d'accès à l'entrepreneuriat. Il a ainsi encouragé de nombreux professionnels de l’immobilier (notamment des agents immobiliers), mais aussi des personnes en reconversion attirée par une activité indépendante et autonome, à se lancer dans cette voie. De plus, le fait de pouvoir travailler en tant qu'indépendant, tout en bénéficiant du soutien d'un réseau, a été un argument de poids pour attirer de nouveaux mandataires et favoriser la croissance rapide des réseaux que nous avons observée ces 15 dernières années.

5. Les autres vertus du statut d'auto-entrepreneur

Le statut d'auto-entrepreneur permet également un cumul de statuts. Cela signifie qu'il est possible pour quelqu'un qui est déjà employé, étudiant, retraité, ou demandeur d'emploi, de démarrer une activité d'auto-entrepreneur en complément de leurs revenus existants. Cela permet d’avoir un pied dans 2 mondes et de se donner le temps de réussir avant de franchir le pas complètement.

Le principe des charges sociales allégées proportionnelles au chiffre d'affaires permet de garder les coûts fixes à un niveau bas au début de l'activité de l'entreprise et donc donner de l’air alors qu’on est encore dans une situation avec une faible visibilité sur ses revenus.

Enfin, le statut d'auto-entrepreneur offre une plus grande visibilité sur l'impôt sur le revenu, avec la possibilité d'opter pour le versement libératoire. Cela signifie que l'impôt sur le revenu est payé tout au long de l'année, sans régularisation le dernier mois, ce qui peut aider à la planification financière.

Avec moins de pression de réussir, on a plus de liberté pour réussir !

En somme, le statut d'auto-entrepreneur, avec ses nombreuses vertus, offre un tremplin pour l’entrepreneuriat et a ouvert la voie à une multitude de professions indépendantes en France, y compris le métier de mandataire immobilier. Il offre une flexibilité et une facilité d'accès qui permettent à de nombreux professionnels de se lancer dans l'activité de leur choix avec un minimum de contraintes administratives et financières. Et on peut continuer à bénéficier des avantages de ce statut bien au-delà de la phase de démarrage tant qu’on ne dépasse pas les plafonds légaux. Ainsi, le statut d'auto-entrepreneur a non seulement contribué à la croissance des réseaux de mandataires immobiliers, mais a également stimulé l'entrepreneuriat dans toute la France et fait croître significativement la part des indépendants.

Depuis plusieurs semaines, dès qu’on entend parler du marché immobilier ou qu’on lit un article sur le web, c’est la grosse déprime : « la grande dépression du logement », « la banque de France ne veut pas pousser au surendettement des français », « les promoteurs immobiliers pétrifiés face à une crise d’ampleur historique », etc.

Pourtant, à la Maison des Mandataires, notre impression est bien différente… peut-être est-ce parce que nous avons le doigt sur votre pouls toute la journée que nous sommes en mesure de faire la part des choses entre la réalité du terrain et le sensationnalisme des grands médias ? Aussi, nous avons creusé les 5 grandes idées reçues sur l’état actuel du marché immobilier en France afin d’apporter des éléments concrets dans ce débat.

Idée reçue n° 1 : Les taux d’intérêts des crédits immobiliers sont trop élevés

Dans notre newsletter du 3 mai 2023, nous avons publié le baromètre du crédit préparé par notre partenaire Oleen qui affichait des taux d’intérêt moyens du crédit immobilier compris entre 3,43% et 3,80%. Effrayant n’est-ce pas ??

Mais si on prend un peu de recul, on constate qu’ailleurs en Europe, la situation est bien plus… effrayante :

• 4,40% et plus sur 20 ans aux Pays-Bas (zone Euro)
• 4,78% et plus sur 5 ans en Grande-Bretagne (hors zone Euro)
• 7% et plus à taux variable en Pologne (hors zone Euro)

La production de crédit en Pologne a d’ailleurs chuté de plus de 70% en 18 mois.

Les taux d’intérêt en France ont donc beaucoup augmenté depuis début 2022, mais restent à un niveau qui n’est pas rédhibitoire. On retrouve aujourd’hui des taux d’intérêt que nous avons connu il y a 10 ans, et qui restent bien inférieurs aux taux historiques sur les décennies 1990-2000 et 2000-2010 (voir graphique ci-dessous).

De plus, l'indice des prix à la consommation a augmenté de 4,4 % en glissement annuel en avril 2023. Cela indique que nous sommes toujours dans une période où les taux d’intérêt « réels » sont négatifs (cf. notre article du 30 aout 2022). Cette situation est favorable aux emprunteurs. Alors même si votre client-acquéreur a perdu une partie de son pouvoir d’achat immobilier par rapport aux années fastes de 2020-2021, il faut rappeler que la situation est loin d’être aussi dramatique que le laisse penser certains médias.

Idée reçue n° 2 : Les prix de l’immobilier sont en chute libre

Certes, la situation actuelle du marché immobilier en France montre une tendance à la baisse des prix de l'immobilier résidentiel. Cette baisse pourrait être liée à plusieurs facteurs, dont une contraction du volume des transactions immobilières depuis août 2021, atteignant -8,1 % sur un an à fin février 2023 et une baisse du pouvoir d’achat immobilier des acquéreurs qui fait suite à la remontée brutale des taux d’intérêt depuis 1 an.

Cependant, il est important de noter que cette baisse des prix n'est pas uniforme à travers le pays. Par exemple, en Île-de-France, les prix des logements anciens ont quand même augmenté de +1 % de janvier 2022 à janvier 2023, bien que les prix aient reculé pendant 4 mois consécutifs à partir de septembre 2022. De plus, si on remet ces chiffres dans une perspective historique, ces baisses font suite à une période de hausses de prix exceptionnellement concentrée sur une courte période. On parlait même à l’époque de « bulle immobilière »… mais force est de constater que la bulle n’a pas explosé ! Les prix ayant augmenté presque sans discontinuer depuis 2016 (en moyenne de 30%, soit un rythme annuel de près de 4,5%), une baisse théorique de même 5% ne ferait que ramener la hausse sur 6 ans à un peu plus de 23%, soit le niveau de prix de mi-2021...

Enfin rappelons qu’une légère baisse des prix n’est pas non plus le signe d’une apocalypse. En effet, cela permet de compenser une partie du pouvoir d’achat immobilier perdu suite à la hausse des taux d’intérêt immobiliers et de potentiellement stimuler la demande, car les besoins sont là !

Idée reçue n° 3 : 2023 va être une année noire en termes de nombre de transactions

Comme mentionné plus haut, le volume de transactions de logements anciens en France a connu une baisse de 8,1% sur un an à fin février 2023. Bien que le volume de transactions ait diminué, il est important de noter qu'il s'agit d'une contraction après une période euphorique durant laquelle un nouveau record de transactions était battu presque chaque année. On parlait même de surchauffe pour un marché dopé aux taux d’intérêt extrêmement (et anormalement) bas.

Malgré la baisse des transactions, le marché immobilier résidentiel reste dynamique et n'est pas en chute libre. Il devrait revenir en 2023 au niveau observé au début de la crise sanitaire, soit un peu moins d’un million de transactions.

Nous sommes bien conscients que ce n’est pas une bonne nouvelle pour vous mandataires immobiliers puisque la baisse conjuguée du nombre de transactions et des prix de l’immobilier vous est particulièrement préjudiciable. Mais encore une fois, il n’y a pas de fatalisme à avoir, car c’est en période difficile qu’on a l’occasion de démontrer son professionnalisme et prendre des parts de marché aux concurrents, notamment les agents immobiliers et le PAP.

Idée reçue n° 4 : Les Français ne veulent plus devenir propriétaires et renoncent à acquérir leur logement

La baisse des transactions mentionnée précédemment ne reflète pas un désamour des Français pour le logement et un renoncement au rêve d’acquérir sa résidence principale. Bien au contraire, les besoins sont réels (on parle de 500.000 logements par an à produire sur 10 ans) et l’envie de concrétiser un projet immobilier personnel reste un moteur pour de nombreux ménages. Selon un sondage Toluna Harris Interactive pour L'Adresse, 33% des Français envisagent d’acheter dans les 12 prochains mois, et 26% des Français déclarent souhaiter acheter leur résidence principale dans les 12 prochains mois, en recul de seulement 2 points par rapport à l'an dernier. Pas vraiment une preuve de désamour mais peut-être plus une marque de réalisme par rapport à une situation du crédit qui s’est compliquée.

Idée reçue n° 5 : Le modèle des mandataires immobiliers est à bout de souffle

La crise que nous traversons actuellement trouve ses racines dans le 1^er semestre 2022. Or, comme nous l’avons rappelé dans notre baromètre publié le 22 mars dernier, l’année 2022 n’a pas été si mauvaise pour les réseaux de mandataires : augmentation du nombre total de mandataires en France, croissance de la part de marché des mandataires, hausse du nombre de transactions dans un marché en baisse, etc.

Tous ces signes pointent dans la même direction : vous faîtes partie d’un écosystème à la fois performant et résilient qui a trouvé sa place sur le marché immobilier français. Les difficultés rencontrées actuellement, et qui sont conjoncturelles, ne permettent pas de remettre en cause un modèle qui a fait ses preuves et qui continue de le faire.

Encore et toujours la question du financement est sous les spotlights. Elle agite le marché immobilier et joue le rôle de baromètre, parfois comme accélérateur, en ce moment plutôt en tant que gros ralentisseur… Mais un acteur peu connu, de profil assez discret par le passé, est apparu. Il s’agit du Haut Conseil de stabilité financière (HCSF). La Maison des Mandataires s’est penchée sur le sujet et vous dit tous en 4 questions.

Qu’est-ce que le HCSF et à quoi sert-il ?

Le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF), créé en 2013, est officiellement décrit comme « l’autorité macroprudentielle française chargée d’exercer la surveillance du système financier dans son ensemble, dans le but d’en préserver la stabilité et la capacité à assurer une contribution soutenable à la croissance économique ».

En termes plus abordables, cela veut dire que le rôle du HCSF est de s'assurer que les banques et les autres établissements financiers en France sont en sécurité et ne prennent pas trop de risques. Il veille à ce que tout fonctionne bien pour que les individus puissent continuer à emprunter de l'argent pour consommer ou investir, et pour que les entreprises puissent trouver les ressources financières à leur développement. C'est un peu comme un grand frère ou une grande sœur qui veille sur ses frères et sœurs plus jeunes pour s'assurer qu'ils ne font pas de bêtises avec leur argent de poche.

Le HCSF est donc chargé de veiller à la stabilité financière en France et de définir la politique qu’il convient de conduire pour limiter les risques.

De plus, le HCSF est également chargé de faciliter la coopération et l’échange d’informations entre les institutions que ses membres représentent.

Le HCSF est composé de huit membres : cinq membres de droit et trois personnalités qualifiées. Parmi les membres de droit, on retrouve : le ministre de l'Économie et des Finances qui préside le conseil ; le gouverneur de la Banque de France ; le vice-président de l'Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) ; le président de l'Autorité des marchés financiers (AMF) ; et le président de l'Autorité des normes comptables (ANC).

Ces échanges permettent de mieux prendre en compte les risques liés aux interconnexions entre les différents acteurs ou secteurs et aux interactions entre les réglementations afin d’éviter tout dérapage incontrôlé.

Quels objectifs remplit le HCSF ?

Nous l’avons compris, la mission du HCSF est de prévenir ce qu’on appelle le « risque systémique », c’est-à-dire un dysfonctionnement du système financier dans son ensemble (ou dans une large partie) conduisant à une dégradation de sa capacité à assurer sa fonction fondamentale de financement de l’économie pour les entreprises et pour les particuliers. Ce risque systémique peut notamment se manifester par des faillites de banques en cascade, ce qui susciterait une panique préjudiciable pour l’ensemble des acteurs économiques.

Pour assurer cette stabilité, le HCSF a adopté cinq objectifs intermédiaires qui guident de façon plus opérationnelle son action, parmi lesquels nous en avons sélectionné 2 qui nous impactent directement dans notre vie quotidienne :

• atténuer et prévenir une expansion du crédit et un taux d’endettement excessifs ;
• limiter la dépendance excessive au financement de court terme (par exemple les crédits à la consommation) et maintenir la liquidité sur les marchés financiers ;
• renforcer la résilience des infrastructures financières et limiter l’impact des interconnexions entre acteurs financiers afin de réduire le risque systémique.

Un exemple concret d’intervention du HCSF dans notre secteur est lorsqu’en décembre 2020, il a annoncé un assouplissement de ses recommandations sur les conditions d’octroi des prêts immobiliers pour l’année 2021. Quelques mois plus tard, le régulateur a tenu promesse et desserré légèrement la vis. Ainsi, le taux d’endettement maximum est passé de 33% à 35%, alors que la durée de remboursement maximale est désormais plafonnée à 27 ans, contre 25 ans auparavant.

Pourquoi parle-t-on autant du HCSF en ce moment ?

Tout d’abord, depuis le 1^er janvier 2022, les recommandations édictées par l'autorité de régulation financière sont devenues obligatoires. Ainsi, ce qui était jusqu’alors un ensemble de recommandations est devenu un cadre contraignant pour l’ensemble des acteurs économiques : les établissements bancaires qui prêtent et les entreprises et les particuliers qui empruntent…

Or, le marché immobilier en France, dans l’ancien et encore plus dans le neuf, est actuellement grippé par la forte baisse de la production du crédit en France.

Le HCSF et ses règles prudentielles reviennent donc sur le devant de la scène même si cette baisse de la production du crédit en France s’explique par plusieurs facteurs pour lesquels le HCSF n’est pas toujours responsable :

• La hausse soudaine des taux d’intérêt qui a fortement réduit le pouvoir d’achat immobilier des Français et qui fait que des acheteurs potentiels sont sortis du marché ;
• Le principe du taux d’usure (voir notre article du 6 septembre 2022 ) qui limite le taux auquel les banques peuvent prêter et qui peut susciter des refus de prêts ;
• La régularité avec laquelle le taux d’usure est actualisé (voir notre article du 29 septembre 2022) qui empêche les banques de s’adapter suffisamment rapidement aux nouvelles conditions sur les marchés financiers et qui crée un goulot d’étranglement.

Cependant, le HCSF peut intervenir, comme il l’a fait fin 2020, pour assouplir certaines règles qui permettraient de rendre de nouveau solvables une partie des ménages français et ainsi relancer la production de crédit en France, avec la participation volontaire des banques.

Est-ce que le HCSF va intervenir et proposer des mesures pour relancer la production de crédit ?

Comme nous l’avons vu précédemment, les banques n'ont plus le loisir d'accorder des financements hors de la norme imposée par le HCSF sous peine de sanctions administratives… Sauf dans des proportions là encore définies par le HCSF et à destination d'une clientèle spécifique : les dossiers hors normes peuvent représenter au plus 20% des demandes de prêt et concernent à 80% minimum l'acquisition de la résidence principale dont 30% de primo-accédants.

Il ne s'agit pas de crever le plafond de verre de l'endettement et de la durée de remboursement, mais de permettre aux banques d’accorder des fonds à des projets solides qui ne mettent pas en péril l'équilibre financier des ménages emprunteurs. Les candidats avec des revenus confortables éligibles à cette flexibilité peuvent outrepasser le seuil du taux d'effort dès lors que le reste à vivre est largement suffisant. Ainsi, un jeune actif promis à une brillante carrière, et dont les revenus sont susceptibles d’évoluer à la hausse, pourra éventuellement s’endetter sur 30 ans.

C’est cette règle d’exception à la règle (vous me suivez… ?) qui pourrait être assouplie dans les semaines qui viennent à l’occasion de la prochaine réunion du HCSF en juin : les exceptions pourraient donc être plus nombreuses, ce qui permettrait de rendre de nouveau finançables des ménages qui faisaient face à un carcan trop rigoureux.

Cependant, et ce malgré les pressions actuelles des médias et des politiques, les deux critères principaux du HCSF en matière de crédit immobilier ne semblent pas appelés à évoluer : un taux d’effort (taux d’endettement) maximum de 35% et une durée d’emprunt maximale de 27 ans (en fait 25 ans + 2 ans dans certains cas).