Immobilier général

Alors qu’il y a 15 ans, Nicolas Sarkozy rêvait d’une France de propriétaires, le taux de locataires n’a jamais été aussi élevé qu’aujourd’hui et atteint 40%. De plus, en pleine spirale inflationniste qui mine le pouvoir d’achat des Français, une étude de Seloger annonce que le « pouvoir locatif » c'est-à-dire le nombre de m² que peut louer un foyer de deux personnes disposant d'un revenu médian, est au plus haut : 77 m² en 2022, soit 9m² de plus par rapport à 2014. Ces 2 indicateurs servent à rappeler que l’investissement locatif reste un segment important et dynamique de notre marché immobilier. Cependant, il faut rester vigilant car ce marché est très impacté par la réglementation qui évolue constamment. La Maison des Mandataires fait le point sur ce qui nous attend en 2023.

Encadrement des loyers et plafonnement de l’augmentation des loyers pèsent sur le rendement locatif

Tout d’abord, alors que l’expérimentation sur l’encadrement des loyers mise en place par la loi ELAN devait s’achever en novembre 2023, celle-ci est prolongée de 3 ans jusqu’en 2026.

De plus, on vous rappelle que depuis la loi du 16 août 2022 et l’adoption du « bouclier loyer », la hausse des loyers est plafonnée à 3,5% maximum, et ce jusqu’au 30 juin 2023. Normalement, la hausse des loyers devrait suivre l’indice de référence des loyers (IRL), publié par l'Insee, dont l’une des principales composantes est l’indice des prix à la consommation (taux d’inflation), et on sait déjà que ce dernier devrait s’afficher à plus de 6% pour 2022. Un manque à gagner pour les propriétaires et un joli coup de pouce pour les locataires…

L’effet combiné de ces 2 mesures pèse sur le rendement locatif de l’immobilier, mais plus particulièrement dans les zones tendues, alors que les prix n’affichent pas encore de baisse généralisée.

En matière de fiscalité locale, le racket des propriétaires continue

Après une hausse record de la taxe foncière en 2022 de 4,7% en moyenne dans les 200 plus grandes villes de France (d’après l’UNPI), celle-ci devrait continuer à augmenter dans les mêmes proportions en 2023 puisque le projet de loi de finances 2023 présenté par Bercy prévoit une augmentation de 7 % des bases locatives. Précisons quand même que la majorité devrait porter un amendement pour plafonner l'augmentation à 3,5 %, soit quasiment le même niveau que cette année, et équivalent au plafonnement des loyers sur l’année vu plus haut.

Bien qu’une partie de ces hausses successives soit directement liée à l’inflation, elles résultent également de choix politiques locaux et certaines communes comme Poissy (+23,9%), Mantes-la-Jolie (+22,2%) et Martigues (+19%) se distinguent particulièrement.

A contrario, au niveau de la taxe d’habitation, la pression fiscale continue de diminuer puisqu’en 2023, plus aucun foyer ne la paiera sur sa résidence principale.

Le Pinel « maxi » est prolongé de 3 mois

Bonne nouvelle dans le neuf : les réductions d’impôt maximum offertes par le dispositif Pinel sont reconduites pour 3 mois, soit jusqu’au 1^er avril 2023. La grille de réduction d’impôts reste donc de 12% pour 6 ans de location, 18% pour 9 ans de location et 21% pour 12 ans de location. Pour tout acte notarié signé à compter du 1^er avril 2023, la grille est réduite et s’établit comme suit : 10,5% / 15 % / 17,5%. Toujours intéressant mais quand même moins avantageux…

Enfin, pas d’inquiétude puisque le Pinel « Plus » prend le relais du Pinel en 2023 avec les mêmes taux de réduction d’impôts, mais avec des critères d’exigence plus drastiques sur le confort des logements et leur impact environnemental.

Vers une meilleure protection des propriétaires-bailleurs ?

Le 2 décembre, la proposition de loi visant à protéger les logements contre l'occupation illicite, dite proposition de loi « anti-squats », a été adoptée en première lecture à l'Assemblée nationale. Cette nouvelle loi renforce les sanctions contre les squatteurs qui encourent désormais trois ans d'emprisonnement et 45 000 euros d'amende. Cependant, ces sanctions restent théoriques puisque dans la majorité des cas, les squatteurs sont dans une situation de précarité et ne sont donc pas solvables.

Autre volet de la loi, plus concret et pragmatique cette fois : un propriétaire peut désormais résilier de manière unilatérale le bail d’un locataire en cas de loyers impayés, sans engager d’action en justice, et ainsi obtenir plus rapidement son expulsion.

Cette loi va donc permettre de rééquilibrer (un peu) la relation entre bailleur et locataire, et peut-être en encourager certains à se lancer dans l’investissement locatif s’ils se sentent moins défavorisés.

Un choc réglementaire qui provoque un afflux de biens et des opportunités d’investissement

On vous parle déjà depuis plusieurs mois des conséquences de la loi Climat et résilience, et à partir du 1^er janvier 2023, une nouvelle étape sera franchie : l’interdiction de la mise en location pour les logements classés G qui présentent une consommation supérieure à 450 KWH/m². Pour les propriétaires-bailleurs qui n’ont pas anticipé, un vrai dilemme se présente : investir pour continuer à générer du rendement ou acter une légère baisse de valeur de son patrimoine en vendant un bien « décoté » (même s’il y a quand même probablement une plus-value latente). Bien que l’espoir soit de vendre à un propriétaire-occupant qui aura une approche légèrement différente de la décote liée à un logement classé G, les acquéreurs potentiels qui se positionneront sur ce créneau bénéficieront d’une plus grande marge de négociation. Il y aura probablement de bonnes affaires à faire, et rapides en plus, car un propriétaire vendeur n’a aucune raison de s’accrocher à un logement vide qui n’est plus « commercialisable ».

On vous a rappelé récemment l’importance d’avoir une team de choc autour de vous pour vous aider à accélérer les transactions et pour vous soutenir dans ce processus de plus en plus complexe. Aujourd’hui, nous nous concentrons sur un des membres clés de cette équipe qui se trouve toujours sur le chemin critique de toute transaction : le diagnostiqueur !

1. Réactivité et disponibilité

Comme vous le savez, le vendeur a une obligation générale d’information envers l’acheteur concernant tous les éléments qui pourraient déterminer son consentement, notamment la situation sanitaire et environnementale du bien. C’est pourquoi, comme on l’a rappelé en introduction, les diagnostics obligatoires, et notamment le DPE, sont sur le chemin critique de toutes les transactions. D’autant plus que l’affichage du DPE est obligatoire dès la publication de l’annonce. Par conséquent, après le R1 puis l’éventuelle signature du mandat, c’est une course contre la montre qui s’engage pour mettre le bien sur le marché le plus rapidement possible : photos professionnelles, éventuel home-staging, DPE et autres diagnostics obligatoires, etc. Et là, pas question d’attendre plusieurs semaines avant d’avoir un diagnostiqueur disponible pour vous faire un DPE. Si vous pouvez compter sur un diagnostiqueur réactif et capable de se libérer rapidement, alors vous serez en mesure de proposer à votre mandant un processus de vente dans un calendrier serré mais fiabilisé. Dans le réseau Activ’ Expertise, le nouveau partenaire de la Maison des Mandataires qu’on vous présente ici, le délai d’intervention est de 48h max.

2. Devoir de conseil et soutien pour aller chercher des mandats

Si vous êtes proche d’un bon diagnostiqueur, il peut vous vous soutenir dès le R1 en vous aidant à préparer le RDV avec un potentiel mandant. En lui donnant les quelques caractéristiques principales du bien à vendre (surface, localisation, année de construction, équipements et matériaux, etc.), il pourra vous donner des informations précieuses sur les points de vigilance en matière de diagnostics, et peut-être même une première indication de classement énergétique. Votre R1 sera alors plus efficace et pertinent, vous apparaîtrez professionnel et serez beaucoup plus convaincant auprès du vendeur afin d’empocher le mandat.

C’est aussi votre diagnostiqueur-ami qui va vous aider à y voir plus clair dans cette législation qui se complexifie et se durcit un peu plus chaque année, afin de mieux appréhender les conséquences pratiques et les impacts délais sur votre métier au quotidien. Les conseillers Activ se sont dit à votre écoute pour vous conseiller et vous former autant que possible pour que vous soyez aptes à répondres à toutes les questions de vos clients !

3. Résultat professionnel et fiable

Depuis le 1^er janvier 2021, les informations relatives à la performance énergétique du bien sont opposables au vendeur. Le DPE a donc désormais une valeur contractuelle : en cas d’erreur, l'acquéreur peut saisir le tribunal pour demander des dommages-intérêts. Seules les recommandations (exemple : isolation des combles) conservent une valeur purement informative. C’est donc une raison suffisante pour ne pas faire n’importe quoi n’importe comment. Vous êtes un professionnel, entourez-vous de personnes professionnelles sur lesquelles vous et votre mandant pourrez vous appuyer, surtout vue l’importance de l’enjeu. De plus, un DPE lisible et fiable ne pourra que rassurer de potentiels acquéreurs – cela va fluidifier tout le processus en éliminant toutes les questions techniques qui découlent de documents mal rédigés et qui n’inspirent pas confiance.

4. Un probable renvoi d’ascenseur

Vous savez que vous pouvez compter sur lui pour être réactif, disponible, de bon conseil et professionnel. Mais savez-vous que vous pouvez aussi compter sur votre diagnostiqueur pour vous apporter d’éventuels mandats ?

En effet, avec la loi Climat et résilience et le durcissement progressif des conditions de location des biens classés F et G, il sera de plus en plus fréquent que le premier professionnel à obtenir une information sur un bien potentiellement à vendre soit justement le diagnostiqueur. Pourquoi ? Parce que le premier réflexe d’un propriétaire-bailleur qui a un doute sur le classement énergétique de son bien est de faire mettre à jour le DPE, surtout depuis que la formule de calcul a été modifiée le 1^er juillet 2021. Et dans le cas d’un bien classé F ou G, le propriétaire va désormais sérieusement se poser la question de le mettre en vente pour éviter d’avoir à se payer les coûts d’une rénovation énergétique qu’il n’est pas sûr d’amortir dans le loyer. Et là, c’est potentiellement le diagnostiqueur qui peut se retrouver dans la situation, soit de vous donner un bon tuyau, soit même de vous recommander directement auprès du propriétaire. C’est sûr, quand on travaille en équipe, c’est essentiel de savoir qu’on peut compter les uns sur les autres !

Un peu plus d'un an après sa création, Neos Immo a soufflé sa première bougie lors de sa toute première convention le 14 octobre dernier à son siège de Saint-Maur-des-Fossés (94). L’occasion de réunir bon nombre de ses mandataires pour une journée festive avec beaucoup d'échanges et de sourires, à laquelle ont pris part plusieurs intervenants : Heero, partenaire du réseau pour la rénovation énergétique, Annabelle Roberts, Canadienne aux belles expressions imagées, venue parler de "La théorie de la veste", dont elle a fait un livre, et un professionnel de l'éco conduite, qui a donné aux agents du réseau, ses précieux conseils pour moins consommer en roulant.

Mais, au-delà de ces très bons moments de partage et de bonne humeur, cette convention à également été l'occasion de réaliser un premier bilan.
Et celui-ci s'est avéré tout aussi réjouissant, puisque Neos Immo compte en à peine plus d’un an 80 mandataires et est entré dans le Top 50 des réseaux sur plus de 180, en nombre de mandataires ( source: site meilleurs-réseaux.com), notamment en faisant un bon de plus de 110 % entre septembre 2021 et septembre 2022. Avec une parité, légèrement à l'avantage de la gente féminine (51 %) et côté statistiques terrain, une belle proportion de mandats exclusifs (41 %) digne des chiffres de réseaux déjà établis.

Force est de constater que les engagements de NEOS immo, 1er réseau de mandataires immobiliers société à mission, sont reconnus aujourd’hui par bon nombre de professionnels qui se sont déjà engagés auprès du réseau et continuent de séduire parmi la profession, puisque la moitié des agents mandataires du réseau sont des professionnels ayant déjà une ou plusieurs expériences dans l’immobilier .

Une première année de lancement, donc particulièrement encourageante, qui en appelle une deuxième encore bien meilleure, avec des objectifs raisonnablement ambitieux.

A commencer par le doublement de ses effectifs pour son prochain anniversaire (objectif, 160 agents à la rentrée 2023), en mettant l'accent sur la recherche de ses futurs animatrices et animateurs départementaux (12 nouveaux départements prévus en 2023), en développant de nouveaux partenariats, en proposant plus de services pour ses clients et ses agents, tout en conservant ses valeurs qui font sa force : l'esprit d'équipe, la solidarité, l'accompagnement, l'éco-responsabilité, et la convivialité.

Contact NEOS Immo:
PAOLA PONZIO
01 82 39 38 82 contact@neos-immo.com https://neos-immo.com/

La campagne interne de la FNAIM (Fédération Nationale de l'Immobilier) bat son plein alors que le verdict est attendu le 21 octobre pour les 3 candidats en lice. Cette élection est très importante pour notre secteur d’activité car la fédération joue un rôle majeur dans la défense des métiers de l’intermédiation.

Cela dit, nous savons depuis longtemps que certaines catégories d’acteurs (réseaux de mandataires, agences en ligne, etc.) ne sont malheureusement pas les bienvenues dans ce syndicat alors même que nous pourrions mener tant de combats communs. Plus grave encore, la campagne actuelle donne lieu à des attaques totalement injustifiées envers les réseaux de mandataires. Nous savons les échéances électorales propices à la démagogie mais il y une limite au dénigrement que certains candidats ont dépassée.

Les habituels clichés sur les mandataires

J’ai parfois l’impression que nous sommes encore dans les années 2000 quand je lis certains clichés anti-mandataires. C’est ainsi que le candidat François Moerlen écrit dans son programme que « les métiers de la transaction immobilière  sont largement impactés par les nouvelles formes de concurrence qui apparaissent en dehors du cadre réglementaire de la loi Hoguet : plateformes, mandataires, etc. ». C’est une accusation grave…. et pourtant sans aucun fondement. Les réseaux de mandataires, comme toutes les agences immobilières, agissent dans le cadre stricte de la loi Hoguet dont ils respectent chacun des articles. La profession d’agent immobilier est réglementée et je rappelle que chaque réseau de mandataires dispose d’une carte T et de toutes les responsabilités qui lui sont attachées, comme une agence immobilière classique.  On remarque d’ailleurs que ces réseaux existent depuis plus de 15 ans et qu’ils ne font l’objet d’aucun contentieux particulier sur ce sujet. Les réseaux de mandataires respectent donc scrupuleusement la loi Hoguet, dire le contraire relève du mensonge et de la diffamation.

On retrouve aussi dans les programmes des candidats la critique éculée du manque de compétences des mandataires immobiliers par rapport à des agents traditionnels qui seraient irréprochables. Dans une interview à la presse écrite, Loic Cantin, un autre candidat, décrit les mandataires comme des personnes « coiffeurs le matin et négociateurs immobilier l’après-midi ». S’il est vrai qu’environ 10% des mandataires font le choix d’exercer ce métier à mi-temps pour des raisons personnelles, je ne comprends pas cette présomption de non-compétence. Au contraire, les réseaux ont largement investi ces dernières années pour étoffer considérablement leur offre de formation initiale et continue. En plus des obligations de la loi ALUR, les mandataires ont accès à des modules (en physique ou en ligne) qui n’ont rien à envier à ce qui est proposé dans les agences vitrées. Mais le meilleur argument contre cette critique malveillante réside dans la satisfaction client. Qui peut m’expliquer comment des conseillers immobiliers mal formés, ou même carrément incompétents, ont pu prendre près de 25% de parts de marché en une décennie tout en affichant des notes moyennes excellentes sur tous les sites d’avis client vérifiés ? Je vous invite à visiter le site Immodvisor et à regarder les appréciations concernant l’ensemble des réseaux de mandataires. Je ne veux pas être désagréable donc je ne vous donne pas l’idée de les comparer à celles des vitrées…  

Des programmes contradictoires : se plaindre de la pénurie de talents et vouloir fermer le métier de conseiller immobilier

Les trois candidats sont au moins d’accord sur une chose : les agences immobilières ont du mal à recruter. Je suis d’accord avec eux et je pense qu’il serait utile, plutôt que de critiquer les réseaux de mandataires, de s’interroger sur les vraies raisons de leur attractivité.

Etant donné ce constat judicieusement posé, on s’étonne de voir que les 3 candidats à la tête de la FNAIM sont tous d’accord pour rendre plus difficile l’accès au métier de conseiller immobilier. Autrement dit, il y a une pénurie de talents et ils souhaitent la résoudre en décourageant les Français de se laisser tenter par une reconversion. Etrange, alors même que de nombreux métiers sont en train de disparaitre en France et que l’immobilier peut offrir des débouchés de qualité.

Concrètement, les candidats proposent de durcir violemment les conditions d’accès au métier. Par exemple, François Moerlen souhaite créer un « diplôme d’agent immobilier » qu’on pourrait acquérir grâce à une licence de droit/commerce ou après 3 ans d’expérience dans une agence. Si je comprends bien, pour commencer à travailler dans une agence il faut donc justifier d’une expérience précédente… en agence. Pas certain que de nouvelles barrières à l'entrée accroissent l’attractivité de nos métiers, au contraire.

Au-delà de ces contradictions, je pense surtout que les candidats font preuve d’hypocrisie. Sous prétexte de défendre le consommateur, ils cherchent clairement à défendre farouchement leur pré carré en ralentissant la croissance des réseaux de mandataires qui leur taillent des croupières depuis 2 décennies. Ces derniers se sont pourtant fait une spécialité d’accompagner des talents dans leur reconversion dans l’immobilier et on veut le leur faire payer aujourd’hui. Je serai toujours du côté de ceux qui veulent augmenter le niveau de jeu des professionnels de la transaction et de ceux qui veulent des plans de formation ambitieux, mais il ne faut pas que cet enjeu crucial serve de prétexte à des règlements de compte entre concurrents loyaux. Comme dirait Audiard « Lorsqu'un mauvais coup se mijote, il y a toujours une république à sauver ».

Entraver la concurrence

J’ai rencontré ces dernières années des dizaines d’agents immobiliers partout sur le territoire. Beaucoup m’ont dit, et je salue ici leur honnêteté, que la concurrence des mandataires avait tiré tout le monde vers le haut. Et comme j’ai pu l’écrire par ailleurs, les mandataires ont autant à apprendre des agences vitrées que l’inverse. La concurrence est saine, elle bénéficie au consommateur et tout le monde doit hausser son niveau de jeu.

Je ne peux donc que regretter que les candidats à la présidence de la FNAIM, que je respecte par ailleurs car ce sont des grands professionnels, cherchent par tous les moyens à mettre des bâtons dans les roues aux nouveaux entrants. Et cette aversion ne concerne pas que les réseaux de mandataires. Les agences en ligne sont aussi mises en accusation, alors qu’elles représentent aujourd’hui moins de 1% des parts de marché en France. François Moerlen se laisse même aller à des réflexes populistes inquiétants lorsqu’il affirme que « la financiarisation, l’industrialisation et l’uberisation frappent à la porte de nos métiers ». Mais de quoi parle-t-il ? Soyons sérieux.

Je souhaite bonne chance aux 3 candidats pour cette élection importante et j’espère que le gagnant saura, après la campagne, trouver des combats plus nobles et surtout plus fédérateurs à mener. La Maison des Mandataires en profite pour lancer un appel au futur président de la FNAIM pour une meilleure collaboration entre nos deux écosystèmes qui se complètent plus qu’ils ne se concurrencent. Le sens de l’histoire, c’est évidemment de voir ensemble les agences vitrées et les mandataires défendre leurs intérêts au profit des professionnels du secteur et des consommateurs. Il y a tellement de défis devant nous, sachons nous rassembler sur l’essentiel. J’y prendrai toute ma part.

Avec la débâcle politique du nouveau gouvernement outre-manche qui a précipité une tempête financière sur la livre sterling, une autre tempête – un ouragan celui-là – qui sème la désolation dans les Caraïbes et la Floride, l’armée ukrainienne qui reprend aux Russes des territoires officiellement annexés par Poutine, nous vivons actuellement dans un environnement complètement abracadabrantesque. On nous parle d’inflation, d’une France ingouvernable et de la crise énergétique, et au milieu de tout cela, les Français continuent de croire fort en l’immobilier d’après le baromètre Imop-Harris Interactive publié le 28 septembre. Miroir aux alouettes ou histoire d’amour interminable ?

Un appétit insatiable…

« Dans le doute, abstiens-toi »… eh bien, non ! Les Français s’affranchissent de ce proverbe ancestral et continuent à croire dans l’immobilier comme « valeur refuge ». Malgré le contexte ambiant et la remontée des taux qui affecte leur pouvoir d’achat immobilier, 32% des Français indiquent vouloir acheter un bien selon l’enquête réalisée par Harris Interactive en septembre 2022 pour l’agence en ligne Imop, dont près de la moitié de manière « certaine ». Ce chiffre est particulièrement stable depuis le début du baromètre il y a 18 mois, alors que l’environnement politico-économique s’est fortement transformé depuis.

Si on rentre dans le détail des résultats de l’enquête, on identifie toutefois certaines tendances intéressantes. Ainsi, l’investissement locatif recule (19 % des Français) au profit de l’acquisition d’une résidence principale (22% des Français).

Les auteurs de l’enquête concluent donc que « ces projets sont davantage guidés par des trajectoires personnelles que par les conjonctures économiques du moment. »

De plus, en période inflationniste et avec des taux d’intérêt réels très bas, il vaut mieux être propriétaire que locataire, donc les Français font le choix de se constituer du patrimoine et de se protéger de l’augmentation des loyers.

… malgré les obstacles qui s’accumulent…

Pourtant, le parcours de l’achat immobilier semble de moins en moins linéaire. Sur le podium des obstacles (pour ne pas dire les barrières) cités par les sondés, on trouve :

• les prix qui ont continué à fortement augmenter ;
• les taux d’intérêts bancaires qui réduisent le pouvoir d’achat immobilier voire bloquent le projet (voir l’article sur le taux d’usure) ;
• l’apport demandé, qui a tendance a augmenter alors que le pouvoir d’achat immobilier des ménages baisse et que les banques réduisent leur prise de risques.

Et 77% des ménages anticipent que les prix continueront de croître… Raison de plus pour les Français de réaliser leur projet le plus rapidement possible !

… et des attentes qui évoluent

La conséquence de cette augmentation ininterrompue des prix (tout du moins dans sa perception par la population française), le cœur des métropoles a de moins en moins la cote et un rééquilibrage territorial s’opère, alimenté également par le télétravail. La périphérie des grandes villes, les communes de taille moyenne et même les marchés ruraux se retrouvent de plus en plus convoités. D’ailleurs, 82% des Français recherchent une maison plutôt qu’un appartement. Par rapport à mai 2021, les centres-villes attirent moins (-7 points), au profit des périphéries (+ 5 points) et 52% des Français affichent même leur préférence pour les espaces peu urbanisés (campagne, mer ou montagne).

Enfin, dans les critères qui évoluent sensiblement par rapport à l’année dernière, on trouve la proximité de la nature (+4 points) et de sa famille/proches (+3 points), alors que celui de la proximité du lieu de travail dégringole (-9 points).

Quelles leçons en tirer pour les mandataires ?

Alors que les attentes des Français évoluent, les mandataires peuvent toujours miser sur leur atout principal : la proximité. En tant qu’acteurs de terrain, vous êtes particulièrement bien armés pour répondre aux interrogations et doutes des ménages qui souhaitent mettre en œuvre leur projet de vie. De plus, vous bénéficiez d’outils comme Facebook ou la puissance de votre réseau qui vous permettent d’asseoir votre légitimité et de mettre en œuvre tous les ingrédients d’une transaction réussie.

Pour aller plus loin, n’oublions pas que les secousses que connaît le secteur de l’investissement locatif ne vont pas nécessairement ralentir le marché. En effet, le poids des contraintes, notamment de rénovation énergétique, peut décourager certains propriétaires-bailleurs et les inciter à vendre leur bien. Mais c’est également une opportunité pour certains acheteurs potentiels, soit en quête d’une résidence principale non soumise aux mêmes restrictions, soit qui souhaitent profiter de l’aubaine pour ramasser des biens à bon prix quittes à faire un certain nombre de travaux. Après les records successifs de transactions établis en 2020 et en 2021, le marché devrait donc rester dynamique et il vous appartient de jouer votre carte pour en profiter, surtout après le déblocage récent lié au taux d’usure.

A la veille du week-end, la Banque de France a annoncé les nouveaux taux de l’usure en vigueur à compter du 1^er octobre. Pour les crédits immobiliers, ils s’établissent désormais au-dessus de 3% pour le 4^ème trimestre 2022, ce qui est une bonne nouvelle remettant dans la course des acheteurs qui avaient peut-être baissé les bras ces derniers mois…

En effet, la Banque de France a annoncé les nouveaux taux de l’usure pour le 4^ème trimestre 2022 :

• 3,03% pour les prêts immobiliers de moins de 20 ans (contre 2,60% au T3 2022)
• 3,05% pour les prêts immobiliers de moins de 20 ans (contre 2,57% au T3 2022)

Nous vous rappelons que le taux de l’usure n’est pas à comparer au taux nominal de la banque mais au TAEG (Taux Annuel Effectif Global) qui est la somme du taux nominal de base proposé par la banque, + l’ensemble des frais de la banque dont notamment les frais de dossier, + le taux de l’assurance emprunteur.

Cette hausse significative et historique des taux d’usure de plus de 40 points de base (0,4%) va redonner de l’air à certaines catégories d’acheteurs qui se sont retrouvées exclues du marché ces derniers mois, notamment :

• Les ménages ayant un revenu mensuel inférieur à 3.000 €, dont principalement les primo-accédants
• Les personnes ne bénéficiant pas d’un CDI et qui sont considérées comme ayant une situation professionnelle plus à risque (CDD, intérimaire ou auto-entrepreneur, etc.)
• Les personnes âgées de plus de 55 ans (impact de l’assurance sur le TAEG)
• Les personnes présentant des maladies chroniques ou ayant une santé précaire (impact de l’assurance sur le TAEG)

Ainsi, de nombreux dossiers bloqués hier à cause de taux nominaux aux alentours des 1,90% vont pouvoir dès demain passer sous le taux d’usure et être financés. Des banques avec des barèmes entre 2 et 2,5% vont également pouvoir revenir sur le marché et proposer des crédits immobiliers.

Concrètement, voici quelques exemples de types de personnes qui dès le 1^er octobre vont pouvoir profiter de cette hausse du taux d’usure :

Lucas a 28 ans et est primo accédant. Il souhaite emprunter 100 000€ sur 25 ans pour l’achat d’une petite maison en Haute-Loire. A cause de son faible revenu, le taux proposé par sa banque est de 2,25%. Ajoutés les frais annexes, Lucas arrive à un TAEG de 2,72%. Depuis plusieurs mois, il essuie des refus de crédit de la part des banques mais dès demain, il pourra être financé.

Thierry a 55 ans. En fin de carrière, il se cherche une maison secondaire en Normandie pour passer ses week-ends et souhaite emprunter 250 000€ sur 15 ans. Grâce à un salaire plus confortable, il se voit proposer des taux nominaux de 1,99%. Or, à cause de son âge, sa banque lui propose une assurance emprunteur a un taux de 1%, 2x plus élevé que Lucas. Avec un TAEG de 3,04%, il ne trouve pas de banque pour le financer depuis 3 mois. Dès demain, il pourra emprunter.

Des cas comme ceux-ci, il en existe de nombreux.

Toutefois, le taux d’endettement maximum est toujours de 35% et il reste un critère appliqué de manière assez stricte par les banques. L’augmentation des taux est un élément pénalisant par rapport à ce plafond d’endettement de 35% puisqu’il participe à augmenter les mensualités des prêts. Aussi, nous vous recommandons de bien vous assurer avec vos clients acheteurs de leur réel pouvoir d’achat immobilier dans ces nouvelles conditions de marché, quitte à les aider à revoir leurs ambitions à la baisse.

En bref, certaines transactions qui étaient gelées depuis plusieurs semaines pourraient tout d’un coup se débloquer. Allons-nous assister à une flopée de transactions en octobre 2022 ? Cela pourrait être un effet collatéral de ce mécanisme en piston du taux de l’usure.

Alors que la conjoncture économique en France et en Europe se dégrade et que les perspectives à court et moyen terme sont incertaines, l’augmentation généralisée des taux d’intérêts provoque des secousses sur le marché immobilier. L’augmentation des prix ralentit fortement, et certains marchés, notamment en Ile-de-France, affichent même une légère baisse des prix immobiliers moyens en 2022. Nous ne sommes plus en période de surchauffe et certains vendeurs potentiels, vos mandants, ont parfois du mal à s’adapter à cette nouvelle réalité. Vous commencez à entendre en boucle la phrase « on ne veut pas brader notre maison » et ça vous fait lever les yeux au ciel (quand ce n’est pas les bras…). La Maison des Mandataires vous accompagne et vous propose 3 arguments et 3 techniques pour ramener sur terre ces vendeurs trop optimistes.

Argument n° 1 – Cash is king

Avec la montée soudaine des taux d’intérêt et le plafond du taux d’usure dont nous avons parlé précédemment ici, tous les acheteurs ont perdu en pouvoir d’achat immobilier, et certains ne sont même plus finançables, pour l’instant. Par conséquent, la demande ralentit et va continuer de ralentir. Les acheteurs avec un montant d’apport très important se retrouvent très courtisés, et ont le choix parmi de nombreux biens.

Argument n° 2 – la transparence de l’information immobilière

Grâce à l’information immobilière disponible, tant dans la presse généralisée que sur les sites dédiés, les acheteurs sont aussi bien informés que les vendeurs sur les prix de l’immobilier et sur les tendances en cours. Ils ne se positionneront pas sur des biens avec des prix fantaisistes, surtout dans un marché potentiellement sur-offreur. De plus, les acheteurs savent qu’avec un marché qui ralentit, il est probable que les biens restent à la vente plus longtemps et que leur capacité de négociation augmente de manière significative. Cela va les rendre patients et sélectifs dans leur décision d’achat.

Argument n° 3 – l’exigence croissante des acheteurs

Alors que les délais de vente vont s’allonger et que le nombre d’acheteurs potentiels va se réduire, leurs critères d’achat vont se durcir. Les acheteurs ont tendance à privilégier les biens en bon voire en très bon état, prêts à emménager tout de suite, sans travaux ou aménagements. Dans ces nouvelles conditions de marché, les biens à vendre qui nécessitent des travaux partent donc avec un désavantage significatif qui se reflètera encore plus que d’habitude dans le prix de vente.

Il est donc essentiel d’être positionné au bon prix pour espérer aboutir à une transaction dans le contexte actuel.

Au cas où votre vendeur s’entêterait, nous vous proposons 3 techniques pour infléchir sa position.

Technique n° 1 – Comparez le marché immobilier à la bourse

Tout comme le prix des actions en bourse, le prix des biens immobiliers évolue en fonction de l’offre et de la demande, et certains vendeurs ont tendance à l’oublier à la suite de l’augmentation ininterrompue des prix depuis 2015 et la situation de surchauffe de ces 2 dernières années. Or, la demande baisse actuellement, puisque le nombre d’acheteurs solvables baisse, et aboutit à un rééquilibrage du marché. L’offre et la demande s’équilibrent, les prix aussi.

Technique n° 2 – Rassurez le vendeur qu’il ne va pas « brader » sa maison

Dans la pensée collective, on n’a l’impression de faire une mauvaise affaire lorsqu’on vend sa maison moins chère qu’on aurait pu la vendre. En réalité, en termes économiques et financiers, une perte immobilière se manifeste lorsqu’on vend sa maison moins chère que le prix d’achat augmenté des améliorations apportées au fil des ans. Par conséquent, vue les augmentations de prix de ces dernières années, il est quand même peu probable que votre vendeur y perde, même avec une légère baisse des prix.

Technique n° 3 – Définissez avec le vendeur un prix de réserve réaliste

Si malgré tout, le vendeur s’accroche à un prix qui vous semble trop élevé, mais que vous identifiez une (petite) marge de manœuvre, définissez avec lui dès le départ un prix d’affichage qui répond à ses attentes et un montant de réduction du prix au bout de X semaines si le bien n’a toujours pas reçu d’offre. Vous utilisez peut-être déjà cette technique, mais elle devient indispensable aujourd’hui dans un contexte où les prix pourraient être amenés à se tasser voire à baisser ponctuellement.

A peine rentrés que tous les médias nous matraquent avec le « taux d’usure ». Cette expression, qui fait penser à une grosse arnaque dans la conscience collective, serait même responsable de la baisse du marché immobilier en empêchant des pans entiers de la population de contracter un crédit immobilier… Mais la Maison des Mandataires est là pour démystifier le sujet et vous apporter quelques conseils pratiques afin de contourner cet obstacle.

Qu’est-ce que le taux d’usure ? A quoi ça sert ?

D’après le site officiel du Ministère de l’Economie et des Finances, « le taux de l’usure correspond au taux maximum légal que les établissements de crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu’ils vous accordent un prêt. ».

Le principe semble donc assez clair : il s’agit d’un plafond du taux d’intérêt bancaire (le fameux TAEG – Taux  Annuel Effectif Global – qui est la somme du taux nominal de base proposé par la banque, de l’ensemble des frais de la banque dont notamment les frais de dossier, et le taux d’assurance emprunteur) fixé par la Banque de France et revu de manière trimestrielle.

Le taux d'usure est calculé par la Banque de France en fin de chaque trimestre en faisant la moyenne des taux des prêts accordés par les établissements de crédit au cours des 3 mois écoulés, augmentée d’un tiers.

Par exemple, le taux de l’usure pour un crédit immobilier sur plus de 20 ans a été fixé au 1^er juillet 2022 à 2,57%. Cela signifie que pendant tout le 3^ème trimestre 2022, une banque ne pourra pas octroyer à un particulier un crédit immobilier sur plus de 20 ans avec un TAEG supérieur à 2,57%. 

Le taux de l’usure évolue donc comme un baromètre des taux du marché et épouse sa progression.

Jusque-là, cela ressemble plutôt à un outil de régulation de l’Etat visant à protéger les consommateurs contre des pratiques abusives des établissements de crédit et à empêcher les individus « d’emprunter à tout prix ».

Alors où est le problème ?

Seulement, la machine se grippe dans le cas d’un choc conjoncturel qui entraine une montée soudaine des taux d’intérêts sur le marché bancaire : un outil de régulation censé protéger les consommateurs de pratiques abusives se retourne contre eux puisqu’il peut empêcher certains individus d’accéder au crédit.

Indépendamment des facteurs qui alimentent cette brusque montée des taux d’intérêts (augmentation du taux directeur de la BCE de 0,5% fin juillet, inflation qui s’envole à cause de la crise de la « supply chain » et de la guerre en Ukraine), c’est la capacité de la Banque de France à s’adapter rapidement à ces nouvelles conditions de marché qui pose problème.

En effet, comme la Banque de France prend en compte dans son calcul les taux moyens sur le trimestre écoulé pour choisir son taux d'usure, une montée soudaine des taux en cours de trimestre ne va pas modifier le taux d'usure pour le trimestre en cours et il faudra donc au moins 2 trimestres à la Banque de France pour absorber un choc conjoncturel et pour que le taux de l’usure reflète les nouvelles conditions de marché.

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Comme l’a constaté Pretto.fr, « les taux d’intérêt proposés sur 20 ans vont de 1,69 % à 2,11 % en fonction du profil de l’emprunteur, en août 2022 ». Par conséquent, le taux d'usure n'étant calculé que tous les trimestres (début octobre pour le prochain donc), le TAEG peut aujourd'hui parfois largement dépasser les 2,57 % pour les profils les plus à risque pour les banques et mener au rejet de certains dossiers de prêt.

Comment faire pour « contourner » le taux de l’usure et redonner à vos clients l’espoir de réaliser leurs projets immobiliers

Alors, est-ce rédhibitoire ? Doit-on rester les bras croisés en attendant que la BDF augmente le taux de l’usure au 1^er octobre ?

Et bien, non ! Tout d’abord, parce que la situation n’est pas si catastrophique. En effet, comme vu précédemment, les taux de base restent encore bien inférieurs au taux de l’usure, et ce qui provoque occasionnellement le dépassement du taux de l’usure est en fait le montant des frais, et surtout le coût de l’assurance obligatoire qui augmente fortement pour certaines catégories de population qui sont plus à risque (seniors, maladies graves, etc.).

Ainsi, le taux de rejet des dossiers de crédit à cause du taux de l’usure est bien inférieur à ce qu’annoncent certains courtiers. Rassurez vos clients !

L’analyse faite par Pretto.fr est particulièrement éclairante :

Enfin, pour les dossiers les plus délicats, il est possible de « contourner » le dépassement du taux d’usure en travaillant avec vos clients sur les éléments suivants qui permettent de faire baisser le TAEG :

• le taux d'intérêt de base du crédit en allongeant la durée du crédit ou en augmentant l’apport personnel ;
• le taux de l’assurance emprunteur en optant pour la « délégation d’assurance de prêt immobilier » (mise en place par la loi Lagarde votée en 2010) qui permet aux emprunteurs de ne pas souscrire, de manière automatique, à l’assurance de prêt immobilier proposée par la banque émettrice de l’offre, et de faire jouer la concurrence entre les assureurs.

Dans tous les cas, inciter vos clients à solliciter un courtier en ligne pourrait être bénéfique à plus d’un titre puisqu’ils assurent une saine concurrence entre les acteurs du marché et permettent de figer rapidement le taux de base pour éviter qu’il ne s’envole.

Vous avez passé un bon été, vous vous êtes reposés et vous êtes prêts à attaquer la rentrée… Seulement la rentrée ne s’annonce pas réjouissante : la guerre en Ukraine s’enlise, l’inflation s’envole et on parle d’un « troisième tour social ». Pourtant, à la Maison des Mandataires, on vous a trouvé 5 bonnes raisons d’avoir le sourire et de vouloir en découdre en cette rentrée.

Il y a encore beaucoup d’épargne

D’après le rapport publié par la Banque de France, le taux d’épargne des français a baissé en 2022 (17,1% au T1 2022 contre 18,2% au T4 2021), et cela avant de prendre en compte les effets de la guerre en Ukraine et l’inflation qui s’est emballée au T2 et au T3. Cependant, le niveau d’épargne des ménages reste très élevé (67,2 milliards d’euros notamment par rapport à d’autres pays comme les Etats-Unis, l’Italie, l’Espagne, puisque la France se place deuxième derrière l’Allemagne, le pays de l’épargne et de l’aversion aux crédits par excellence. Les français ont donc encore beaucoup d’argent à investir. C’est donc le moment de leur expliquer que l’immobilier est un parfait produit d’investissement en période de forte inflation !

Les taux d’intérêt réels n’ont jamais été aussi bas

Justement, en période d’inflation, les taux d’intérêt « réels » baissent, voire être négatifs… mais qu’est-ce que cela veut dire ? Le taux d’intérêt « réel » est le taux d’intérêt nominal moins le taux d’inflation, il détermine le coût réel d’un emprunt (ou la rémunération d’un placement) ajusté de la variation des prix.

Certes, les taux d’emprunt moyens sont passés de 1,06% en décembre 2021 à 1,68 % en juillet 2022 d’après les chiffres de l’Observatoire Crédit Logement/CSA, et pourraient atteindre 2% à la fin de l’année. Mais, en parallèle, l’inflation en juillet s’élevait à 6,1% sur un an selon l’Insee, un niveau jamais atteint depuis 1985. Par conséquent, comme le souligne l’Observatoire, « le taux d’intérêt réel sur les crédits immobiliers est largement négatif, à un niveau sans précédent depuis 1949 ».

Et comme le rappelle la Caisse des Dépôts dans un article du 4 avril 2022, « la classe d’actif « immobilier » offre une protection naturelle que n’ont pas d’autres actifs au risque inflationniste » : tout d’abord, l’inflation est un facteur haussier des prix immobiliers, par ailleurs, les flux de rendements résidentiels que sont les loyers augmentent avec l’inflation via le mécanisme de l’IRL (qui va être plafonné à 3,5% jusqu’au 30 juin 2023, mais c’est déjà ça !). Ainsi, malgré la réduction du pouvoir d’achat immobilier des ménages liée à l’augmentation des taux d’emprunt, investir dans l’immobilier reste une excellente idée, surtout dans un contexte inflationniste car le capital et les rendements sont préservés.

Les transactions immobilières se maintiennent à un bon niveau

D’après le baromètre de la FNAIM publié en juillet, malgré une légère baisse, le nombre de transactions sur 12 mois glissants (d’août 2021 à août 2022) se maintient dans un tunnel entre 1,15 et 1,2 millions (voir graphique ci-dessous).

Cela reflète un certain dynamisme du marché malgré le contexte ambiant, d’autant plus que la FNAIM note que l’offre des biens à la vente s’est redressée au 1^er trimestre 2022. Même si l’heure est au ralentissement, les volumes de ventes devraient baisser de moins de 10% tandis que les prix vont continuer à s’apprécier, mais dans une moindre mesure. Ce sont donc des chiffres qui rassurent par rapport à la crainte d’un effondrement du marché immobilier qui ne devrait pas avoir lieu.

La loi Climat et résilience est une source d’opportunité de nouvelles transactions

Vous connaissez bien maintenant la loi Climat et résilience publiée il y a un an, et ses conséquences pour notre marché. Or, déjà depuis quelques jours, les bailleurs ne peuvent plus augmenter ou réviser le loyer dans les logements classés F et G. En période d’inflation à plus de 5%, ça fait mal aux investisseurs immobiliers…

Mais le deuxième effet kiss cool de la loi Climat et résilience arrive dès le 1^er janvier 2023 où les logements ne respectant pas le seuil de consommation énergétique en énergie finale de 450 kWh/m².an seront qualifiés de logements indécents. En clair, cela signifie que les bailleurs ne pourront plus mettre ces logements en location ou même renouveler les baux.. D’après L’Observatoire national de la rénovation énergétique (ONRE), cela pourrait représenter 140.000 logements.

Aussi, nombre d’entre eux, pas intéressés de se lancer dans des travaux de rénovation énergétique de leur bien, préfèreront le mettre à la vente à destination de propriétaires-occupants. C’est donc une opportunité pour vous d’aller chercher ce type de produits qui vont arriver sur le marché progressivement au fur et à mesure que le seuil des logements indécents se renforce dans les années à venir.

Le pouvoir d’achat se maintient en France par rapport à d’autres pays

Suite à la loi du 16 août 2022 portant mesures d'urgence pour la protection du pouvoir d’achat, différents mécanismes vont entrer en vigueur pour protéger et maintenir le pouvoir d’achat des français, dont :

• Revalorisation de 4% des retraites
• Hausse des loyers plafonnée à 3,5% jusqu’au 30 juin 2023,
• Pérennisation des primes salariales exonérées de cotisations sociales et d’impôt sur le revenu sous conditions (ex-prime Marcon),
• Aide exceptionnelle de rentrée,
• Poursuite du bouclier tarifaire sur l’énergie,
• Remise carburant.

La France est déjà le pays en Europe où l’inflation est la plus faible (voir graphique ci-dessous) et ces mesures vont permettre de soutenir le pouvoir d’achat

Tout cela représente 20 milliards d’euros de dépenses inscrites dans le budget rectificatif 2022. Alors, bien sûr, il faudra bien rembourser un jour… mais en cette période de rentrée, c’est une nouvelle qui fait du bien, non ?

L’été, c’est l’amour à la plage mais pas forcément sur le marché immobilier. Certains process de vente s'arrêtent car les vendeurs partent en vacances alors que d'autres s'accélèrent afin de finaliser les transactions avant la trêve estivale. Au milieu, les conseillers immobiliers doivent souvent changer leur organisation pour s'adapter aux exigences des uns et des autres. Voici 5 éléments clés à avoir en tête sur le marché lors de cette période un peu spéciale !

1. Il y a toujours un pic de transactions au 3^ème trimestre !

Nous avons déjà vu que l’immobilier est un marché cyclique. Les périodes de baisse et de hausse des prix se succèdent. Généralement ces périodes sont très longues, notamment si on les compare à d’autres cycles financiers comme la Bourse. En plus de ces cycles, il faut également tenir compte du fait que l’immobilier est un marché saisonnier. En fonction du mois de l’année, le volume de transaction et les prix n’évoluent pas de la même manière.

Par exemple, on sait que la plupart des familles avec des enfants souhaitent déménager pendant les grandes vacances scolaires. Ceci afin de privilégier un déménagement avant la rentrée scolaire pour une nouvelle classe en septembre. On a ainsi un pic du nombre de transactions officialisées durant l’été.

L’acte de vente est en moyenne signé 3 mois après la signature du compromis de vente. Cela signifie que la majorité des transactions se concluent au cours du 2ème trimestre (d’avril à juin). Il faut également noter l’effet du printemps et du retour des beaux jours après l’hiver. Cela influence le moral des ménages et les envies d’avancer dans ses projets.

2. Les prix augmentent aussi au 3^ème trimestre

On retrouve les mêmes pics et les mêmes creux que pour les transactions. Cet effet des saisons sur le marché immobilier et notamment sur les prix est loin d’être négligeable. L’écart le plus important se situe en Province où le prix d’une maison ou d’un appartement peut coûter près de 3 % moins cher sur un acte conclu définitivement au 1er trimestre par rapport au 3ème trimestre.

3. Les délais de vente s’allongent légèrement

Comme vous vous en doutez, les délais de vente ont tendance à légèrement augmenter durant l’été. Les acheteurs et les vendeurs ont souvent prévu des départs en vacances qui peuvent retarder les visites ou même la signature de la promesse.

Pire encore, nos amis les notaires partent aussi généralement en vacances durant la période estivale. En tant que conseiller immobilier, vous devez absolument garder en tête que les différentes parties prenantes d’une transaction (courtiers, banques, assurances, notaires, etc.) sont moins disponibles durant cette période. Prenez le en compte et assurez-vous d’avoir les ressources nécessaires pour finaliser les transactions.

4. Les résidences secondaires sont plus visitées

Si vous avez le mandat de vente d’une résidence secondaire, profitez de la trêve estivale pour multiplier le nombre de visites. La plupart de ces logements sont situés dans des villes dans lesquelles on observent une forte hausse du nombre d’habitants en juillet en aout.

Faites-en même un argument lors de la prise de mandat. Plutôt que de mettre en avant votre disponibilité de façon générale, expliquez au vendeur que vous resterez sur place pendant les vacances et que vous aurez donc plus de chance de lui trouver un acheteur au meilleur prix.

5. Il y a un peu moins d’agents immobiliers sur le terrain

C’est malheureusement de moins en moins vrai à cause de la croissance des mandataires, mais historiquement il y avait un nombre réduit de professionnels de l’immobilier sur le terrain durant la trêve estivale. Autrement dit, les agences vitrées avaient tendance à fermer ou à fonctionner avec moins de personnes.

Depuis l’essor des réseaux de mandataires, cela est moins vrai. Ces conseillers rattachés à des réseaux sont 100% libres de leur organisation et nombreux sont les mandataires qui décalent leurs vacances en septembre ou qui les prennent en amont dès mai ou juin.